Recht & Politik

Asbest vor dem Einzug prüfen — beim Kauf Standard, bei der Miete Fehlanzeige

Asbest vor dem Einzug zu prüfen ist beim Kauf einer Immobilie längst Standard — in einigen EU-Staaten sogar Pflicht. Nur Mieter bekommen diese Prüfung nie. Dabei empfiehlt die Baubranche ausdrücklich, bei Asbestverdacht schon vor Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages zu prüfen — und die Verantwortung, auf die Gefahr hinzuweisen, liegt nach fachlicher Einordnung beim Eigentümer.

Der Branchen-Standard: prüfen, bevor unterschrieben wird

Wie mit Schadstoffen im Gebäude umzugehen ist, beschreibt ein Fachvortrag zur Asbestsanierung, den das Land Schleswig-Holstein 2019 als Symposiums-Unterlage veröffentlicht hat. Die Empfehlung ist unmissverständlich: Eine Schadstoff-Prüfung solle bei Asbestverdacht vor Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages erfolgen — außerdem vor größeren Baumaßnahmen und zur Absicherung danach. Der erklärte Zweck: „böse Überraschungen“ vermeiden, und zwar für die Vertragsparteien.

Beim An- und Verkauf von Immobilien ist eine solche Prüfung längst Routine. Sie hat einen eigenen Namen: Environmental Due Diligence, die umweltbezogene Sorgfaltsprüfung. Ein Gebäude-Schadstoffkataster dient dabei als Grundlage für ein rechtssicheres Planen und Ausschreiben von Baumaßnahmen. Der Vortrag hält ausdrücklich fest: „In einigen EU-Staaten ist dies bereits verpflichtend umgesetzt.“

Muss der Vermieter die Wohnung auf Asbest prüfen?

Eine ausdrückliche gesetzliche Pflicht, jede Wohnung vor der Vermietung zu testen, gibt es nicht — die Verantwortung, auf die Gefahr hinzuweisen und sie abzuwenden, liegt nach fachlicher Einordnung aber beim Eigentümer. Denselben Fachvortrag formuliert das eindeutig: Die Rechtsprechung habe die Verantwortungsbereiche „in Richtung des Bauherrn und beauftragten Unternehmers“ konkretisiert — „es liegt letztendlich in der Verantwortung des Bauherrn, auf durch Schadstoffe verursachte Gefährdungen und Belastungen hinzuweisen bzw. diese abzuwenden“.

Übertragen auf Berlin heißt das: Bei den landeseigenen Wohnungen ist die Gesellschaft selbst — als Eigentümerin, oft auch Erbauerin und die einzige Partei, die um die Belastung wusste — diejenige, die die Gefahr hätte abwenden müssen. Genau das kehrt die degewo im dokumentierten Fall um: Sie macht das Handeln des Mieters zum Thema, nicht ihr eigenes. Doch die Frage ist nicht, was der Mieter getan hat — sondern warum die degewo für ein Haus, das sie selbst gebaut hat und dessen Asbestbelastung seit 2000 aktenkundig ist, überhaupt eine Renovierungsgenehmigung erteilte.

Für Käufer und Investoren längst Routine

Dass die informierte Seite immer die andere ist, zeigt sich auch bei den Papieren, die für Anleger bestimmt sind. Was Wirtschaftsprüfer und Investoren über Asbest erfahren, ist auf dieser Seite dokumentiert: Der degewo-Konzernlagebericht nennt Asbest ein wesentliches Geschäftsrisiko, der Börsenprospekt der Deutsche Wohnen informiert Anleger über Asbestrisiken und Mietminderungsrechte — dieselbe Information, die Mietern vorenthalten wird. Die Prüfung vor dem Vertrag ist das praktische Gegenstück dazu: Wer kauft, lässt prüfen. Wer mietet, bekommt weder die Prüfung noch die Information.

In Frankreich Pflicht, in Berlin Fehlanzeige

Was in einigen EU-Staaten längst gilt, zeigt Frankreich: seit 2002 die Pflicht zum „Dossier Technique Amiante“ (DTA). Für Gebäude, die vor dem Asbestverbot errichtet wurden, muss eine Asbest-Bestandsaufnahme vorliegen und den Nutzern zugänglich gemacht werden — vor Vermietung und Verkauf. Der Mieter erfährt dort also, was in den Wänden steckt, bevor er einzieht. In Berlin existiert eine solche Pflicht nicht. Die Prüfung, die anderswo Voraussetzung des Vertrags ist, bleibt hier dem Zufall überlassen.

Was Mieter vor dem Einzug tun können

Für Gebäude mit Baujahr vor Oktober 1993 gilt seit dem 1. Januar 2026 die gesetzliche Asbestvermutung — Asbest ist zu unterstellen, solange kein Gegenteil nachgewiesen ist. Eine Pflicht des Vermieters, vor dem Einzug aktiv zu prüfen und zu informieren, folgt daraus aber nicht. Wer also in eine Altbauwohnung zieht, ist gut beraten, die Frage nach einer Materialprobe selbst zu stellen — und vor dem Renovieren Klarheit zu schaffen.

Konkret heißt das: Die bekannte Belastung lässt sich beim Vermieter erfragen und — gestützt auf die Asbestvermutung für Altbauten — eine Offenlegung einfordern. Wer Gewissheit will, kann eine Materialprobe durch ein akkreditiertes Labor untersuchen lassen; wer die Kosten eines solchen Asbest-Gutachtens trägt, ist auf dieser Seite dokumentiert. Unterstützung bieten der Berliner Mieterverein, die Verbraucherzentrale und das LAGetSi; Anlaufstellen und Sofortmaßnahmen für Betroffene sowie die Rechte im Verdachtsfall sind auf diesen Seiten zusammengefasst. Entscheidend ist der Zeitpunkt: Die Frage gehört vor die Unterschrift, nicht nach dem ersten Bohrer. Vor dem Kauf ist diese Prüfung machbar, üblich und anderswo sogar Pflicht — nur vor dem Mietvertrag findet sie nicht statt.

Quellen