Recht & Politik

Asbestsanierung Kosten — wer zahlt wirklich?

Wenn in einer Mietwohnung Asbest saniert werden soll, stellt sich schnell die Frage: Wer zahlt? Ein Blick auf die Erhaltungspflicht des Vermieters, auf die Grenzen der Modernisierungsumlage und auf das Eigensanierungsmodell der degewo mit ihrer Tochterfirma degewo Technische Dienste (dTD).

Wer zahlt die Asbestsanierung — Mieter oder Vermieter?

Ist die Asbestsanierung eine Erhaltungsmaßnahme, etwa weil beschädigte Platten eine Gesundheitsgefahr begründen, trägt der Vermieter die Kosten. Erhaltungsmaßnahmen sind Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (§ 555a Abs. 1 BGB). Mit ihnen erfüllt der Vermieter seine Pflicht, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auf die Miete umlegen darf er diese Kosten nicht: Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB setzt eine Modernisierung voraus, und Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten (§ 559 Abs. 1 und 2 BGB).

Bei beschädigten Asbestplatten ist nach dem Landgericht Berlin grundsätzlich eine minderungsrelevante konkrete Gesundheitsgefährdung anzunehmen; auf die gemessene Raumluftbelastung kommt es dann nicht an, schon einzelne freigesetzte Fasern können gefährlich sein (Az. 66 S 212/18). Für unbeschädigtes Material verneint dieselbe Entscheidung den Mangel, solange ein Austritt von Fasern weder vorliegt noch zu befürchten ist. Nach dieser Entscheidung setzt eine Mietminderung bei beschädigten Platten nicht voraus, dass Fasern bereits nachweislich freigesetzt wurden.

Eine andere Kammer des Landgerichts Berlin führte zu unbeschädigtem Material aus: „So lange Bodenplatten und Kleber unbeschädigt waren, bestand daher kein Mangel und mussten die Räume nicht saniert werden“ (Urteil vom 17.01.2018, Az. 18 S 140/16). In demselben Urteil datiert das Landgericht Berlin die Hinweispflicht des Vermieters auf die Asbest-Richtlinie von 1996; ein unterlassener Warnhinweis wäre nach dem Urteil eine Verletzung der Verkehrssicherungs-, Schutz- und Obhutspflichten (§§ 241, 823 BGB). Eine im selben Verfahren erhobene Klage auf Minderung und Rückzahlung der Miete scheiterte dagegen.

Die landeseigenen Wohnungsunternehmen und die berlinovo führen 58.847 Wohnungen mit Asbestbelastung oder Asbestverdacht (Drucksache 19/25 368, Stichtag 31.12.2025).

Asbestsanierung und Modernisierungsumlage (§ 559 BGB)

Über § 559 BGB kann ein Vermieter die Kosten einer Modernisierung auf die Miete umlegen: Er kann die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete dadurch um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Vermieter können versuchen, eine Asbestsanierung auf diesem Weg abzurechnen, indem sie sie als energetische Modernisierung oder als Verbesserung des Wohnwerts ankündigen.

Umlagefähig sind nur Modernisierungen nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB, etwa Maßnahmen, die Endenergie nachhaltig einsparen oder den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (§ 559 Abs. 1 Satz 1 BGB). Für Nr. 6 sagt das Gesetz ausdrücklich, dass Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a nicht dazugehören (§ 555b Nr. 6 BGB); im Übrigen zählen Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den umlagefähigen Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Soweit eine Mieterhöhung auf eine Asbestbeseitigung entfällt, die eine Erhaltungsmaßnahme ist, schulden Mieter sie deshalb nicht. Das Amtsgericht Schöneberg ordnete eine Asbestsanierung, bei der zugleich ein PVC-Boden gegen einen Holzboden getauscht werden sollte, nicht als Modernisierung ein: „Der Schwerpunkt der Maßnahme liegt eindeutig auf der Beseitigung der Asbestplatten, bei der die Erneuerung des Fußbodens eine bloße Randerscheinung ist“ (Urteil vom 18.02.2016, Az. 106 C 282/15).

Bei kombinierten Sanierungen kann die Abgrenzung unscharf werden. Beseitigt der Vermieter Asbest und modernisiert zugleich, darf er höchstens den Modernisierungsanteil umlegen — und auch das nur dokumentiert und nachvollziehbar. Was die Asbestbeseitigung ohnehin gekostet hätte, bleibt außen vor und ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln (§ 559 Abs. 2 BGB).

Die degewo saniert über ihre Tochter dTD

Ein eigenes Modell fährt die degewo. Sie saniert auch über ihre 100-prozentige Tochter degewo Technische Dienste GmbH (dTD). Nach einer Pressemitteilung der degewo vom 21.04.2022 hat die dTD eine Zulassung vom Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit (LAGetSi) erhalten und ist „nun auch für komplexe Sanierungen mit sogenanntem schwach gebundenem Asbest zugelassen“.

Die Gefahrstoffverordnung verlangt bei Asbestarbeiten Schutzmaßnahmen; die Technische Regel TRGS 519 konkretisiert sie je nach Risiko der Arbeiten. Dazu gehören Industriestaubsauger der Staubklasse H, gegebenenfalls eine Abschottung des Arbeitsbereichs, die Entsorgung als gefährlicher Abfall und in der Regel vor der Freigabe der Räume eine Messung, die eine Faserkonzentration unter 500 Fasern je Kubikmeter nachweist. An diesen Schutzmaßnahmen ändert das dTD-Modell nichts. Im Prüfungsbericht zum Konzernlagebericht 2017 gab PwC unter den wesentlichen Chancen und Risiken wieder, die degewo identifiziere „Objektrisiken aus dem Umgang mit asbesthaltigen Boden- und Wandbelägen“. Im zusammengefassten Lagebericht 2023 erwartete die degewo „deutlich steigende Kosten für die Schadstoffbeseitigung“ für den Fall, dass ein Referentenentwurf zur Änderung der Gefahrstoffverordnung Verordnung wird.

Zwischen dTD und degewo besteht ein Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrag (HR-Eintrag 11.01.2010); nach diesem Vertrag führt die dTD ihre Gewinne an die degewo ab. An der Kostenfrage für den einzelnen Mieter ändert der Vertrag nichts: Bei einer Erhaltungsmaßnahme zahlt der Mieter die Sanierung nicht. Details stehen auf der Profilseite zum Eigensanierungsmodell der dTD.

Mietminderung und Duldung

Solange die Tauglichkeit der Wohnung während einer Asbestsanierung gemindert ist, haben Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten; eine unerhebliche Minderung bleibt außer Betracht (§ 536 Abs. 1 BGB). Dient die Maßnahme zugleich einer energetischen Modernisierung, bleibt eine dadurch eintretende Minderung drei Monate lang außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB).

Wie hoch eine Minderung ausfällt, hängt vom Grad der Einschränkung ab. Im äußersten Fall ist die Wohnung unbewohnbar: Das AG Eutin sprach einer ausgezogenen Mieterin Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 BGB zu, darunter die Kosten der Ersatzunterbringung, und für den Belastungszeitraum schuldete sie keine Miete. Die Vermieter hatten einen Lüftungsschacht im Keller entfernen lassen, ohne zu prüfen, was sich dahinter verbarg; dabei wurden Asbestfasern freigesetzt, und das Gericht sah darin ein Verschulden der Vermieter (Urteil vom 20.06.2018, Az. 27 C 593/15). Bei beschädigten asbesthaltigen Bodenplatten hat das Landgericht Berlin in zwei Entscheidungen jeweils 20 Prozent zugesprochen (Urteil vom 11.02.2016, Az. 18 S 133/15; Az. 66 S 212/18); für beide Entscheidungen ist die Rechtskraft nicht belegt. Maßgebend ist die tatsächliche Beeinträchtigung vor Ort. Die Quoten, die Rechtsprechung und ein Musterschreiben dazu stehen gesammelt unter Mietminderung bei Asbest.

Wichtig für die Duldung: Eine Asbestsanierung ist jedenfalls dann eine Erhaltungsmaßnahme (§ 555a Abs. 1 BGB), wenn beschädigte Platten eine konkrete Gefahr begründen. Ob auch die Entfernung unbeschädigten Materials eine Erhaltungsmaßnahme ist, hat keine der in diesem Beitrag genannten Entscheidungen entschieden; das AG Schöneberg stützte sich auf Schadstellen im Boden. Es räumt dem Eigentümer bei der Frage, ob eine Maßnahme erforderlich ist, einen breiten Beurteilungsspielraum ein, eine besondere Dringlichkeit sei nicht nötig: „die bloße theoretische Möglichkeit eines zukünftigen Schadenseintritts reicht hingegen nicht aus“ (Az. 106 C 282/15). Eine Erhaltungsmaßnahme ist dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie ist nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich (§ 555a Abs. 2 BGB). Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht. Eine Frist von drei Monaten gilt allein für echte Modernisierungen (§ 555c BGB). Das AG Schöneberg führte aus, der Gesetzgeber habe bei Erhaltungsmaßnahmen bewusst darauf verzichtet, eine zu § 555c Abs. 1 BGB vergleichbare Regelung zu schaffen; detailliertere Informationen zu den Arbeiten habe die dortige Vermieterin deshalb nicht geben müssen (Az. 106 C 282/15).

In jenem Verfahren stritten die Mieter darum, ob die Sanierung eine Modernisierung sei. Das Gericht verneinte das, verurteilte die Mieter zur Duldung und drohte ihnen ein Ordnungsgeld an (§ 890 ZPO). Wer die Duldung einer Erhaltungsmaßnahme verweigert, riskiert, dazu verurteilt zu werden.

Muss die Wohnung während der Arbeiten geräumt werden, hat der Vermieter die Aufwendungen, die Mieter dadurch machen müssen, in angemessenem Umfang zu ersetzen — etwa für ein Hotel, den Umzug oder die Einlagerung von Möbeln. § 555a Abs. 3 BGB lautet: „Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.“ Mieter können also einen Vorschuss verlangen und müssen dann nicht vorstrecken; eine zu ihren Lasten abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 555a Abs. 4 BGB). Um ein Ersatzquartier beim Fenstertausch baten im Juli auch Mieter im Haus Tanneneck in Zehlendorf; dort beschreibt die Deutsche Wohnen Arbeiten an bis zu vier Tagen je Wohnung.

Was Mieter vor einer angekündigten Sanierung prüfen sollten

Ist eine Platte beschädigt und noch keine Sanierung angekündigt, zeigt die Seite zu Ihren Rechten, wie Sie einen Mangel melden.

Vier Punkte, die Mieter nach Erhalt einer Sanierungsankündigung prüfen sollten:

Erstens: Ist die Maßnahme als Modernisierung oder als Erhaltungsmaßnahme angekündigt, und passt das zu dem, was tatsächlich gemacht werden soll? Umlegen darf der Vermieter höchstens den Modernisierungsanteil, nicht, was die Asbestbeseitigung ohnehin gekostet hätte (§ 559 Abs. 2 BGB). Soweit eine Mieterhöhung auf eine Asbestbeseitigung entfällt, die eine Erhaltungsmaßnahme ist, schulden Mieter sie nicht.

Zweitens: Wurde rechtzeitig angekündigt? Welche Frist gilt, hängt von der Einordnung ab: Bei einer Modernisierung sind es drei Monate in Textform (§ 555c BGB), bei einer Erhaltungsmaßnahme genügt eine rechtzeitige Ankündigung ohne feste Frist (§ 555a Abs. 2 BGB). Prüfen Sie deshalb immer zuerst die Einordnung der Maßnahme.

Drittens: Was muss die Ankündigung enthalten? Eine Modernisierungsankündigung muss Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen, voraussichtlichen Beginn und voraussichtliche Dauer angeben und, wenn eine Mieterhöhung verlangt werden soll, deren Betrag sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (§ 555c Abs. 1 Satz 2 BGB). Für Erhaltungsmaßnahmen hat der Gesetzgeber nach dem AG Schöneberg bewusst auf eine vergleichbare Regelung verzichtet.

Viertens: Ist geregelt, wo Mieter während der Arbeiten wohnen, falls die Wohnung nicht nutzbar ist? Bei einer Erhaltungsmaßnahme können Mieter Ersatz der Aufwendungen verlangen, die sie infolge der Arbeiten machen müssen, in angemessenem Umfang und auf Verlangen als Vorschuss (§ 555a Abs. 3 BGB); bei einer Modernisierung gilt das entsprechend (§ 555d Abs. 6 BGB). Vier dokumentierte Fallbeispiele aus degewo-Wohnungen zeigen, was passiert, wenn Mieter nicht informiert werden oder Sanierungen ausbleiben.

Für Bauarbeiten gilt: Seit dem 5. Dezember 2024 verpflichtet § 5a GefStoffV den Veranlasser von Bauarbeiten, dem ausführenden Unternehmen vor Beginn alle ihm vorliegenden Informationen zur Bau- oder Nutzungsgeschichte über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe zu geben; das ist eine Pflicht aus dem Arbeitsschutz. Die Entlastungsvermutung des § 11a Abs. 1 Satz 2 GefStoffV, nach der in der Regel kein Asbest vorhanden ist, greift nur, wenn mit dem Bau des Gebäudes nach dem 31. Oktober 1993 begonnen wurde.

Wer unsicher ist, kontaktiert den Berliner Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.

Aktualisiert: September 2026 — Kostenfrage an die Erhaltungsmaßnahme gebunden; Umlage bei kombinierten Maßnahmen (§ 559 Abs. 2 BGB) und Aufwendungsersatz (§ 555a Abs. 3 BGB) berichtigt; Zitate aus dem Prüfungsbericht 2017 und dem Lagebericht 2023 im Wortlaut; Angaben zu 18 S 140/16 überarbeitet.

Quellen