Recht & Politik

Mieterhöhung nach Asbestsanierung — darf der Vermieter das?

Bei ~58.847 landeseigenen Berliner Wohnungen unter Asbestverdacht (Drs. 19/25 368, Stand 31.12.2025) ist die Frage keine theoretische: Darf der Vermieter nach der Asbestsanierung die Miete nach § 559 BGB erhöhen? Die Antwort ist fast immer Nein — Asbestsanierung ist Erhaltungsmaßnahme, keine Modernisierung. Was kommt trotzdem ein Erhöhungsschreiben, erklärt dieser Beitrag, wie man es prüft und was dagegen tut.

Darf der Vermieter nach der Asbestsanierung die Miete erhöhen?

Nein — jedenfalls nicht über § 559 BGB. Die Beseitigung einer Asbestbelastung ist rechtlich eine Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB, keine Modernisierung. Der Vermieter stellt damit den Zustand her, den er nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB ohnehin schuldet: eine Wohnung, die frei von gesundheitsgefährdenden Mängeln ist. Wer etwas beseitigt, das er nie hätte entstehen lassen dürfen, verbessert den Wohnwert nicht — er erfüllt lediglich seine Grundpflicht.

Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB setzt zwingend voraus, dass die Baumaßnahme den Wohnwert dauerhaft erhöht: durch Energieeinsparung, durch nachhaltig verbesserten Wohnkomfort, durch einen Mehrwert, der über den vertraglich geschuldeten Zustand hinausgeht. Asbest beseitigen erhöht den Wohnwert nicht über den Ausgangspunkt. Es macht die Wohnung erst wieder vertragsgerecht. Der Unterschied ist entscheidend: Erhaltungsmaßnahmen dürfen nicht umgelegt werden — § 559 BGB gilt ausschließlich für Modernisierungen.

Das Landgericht Berlin hat diese Grenze in mehreren Entscheidungen gezogen. Im Urteil vom 25.09.2019 (Az. 66 S 212/18) stellte es fest, dass die Gefährdung bereits vom verbauten Asbestmaterial ausgeht — nicht erst von nachweisbaren Fasern in der Raumluft. Die Sanierung behebt einen bestehenden Mangel, keinen künftigen Mehrwert. Die einschlägigen Berliner Urteile zu Asbest im Mietrecht sind in der Rechtsprechungsübersicht vollständig dokumentiert. Weiterführende Informationen über die Kostenverteilung bei der Asbestsanierung insgesamt — wer Untersuchung, Entsorgung und Ersatzunterbringung zahlt — finden sich im zugehörigen Beitrag.

Was eine §559-Ankündigung formal enthalten muss — und wie man sie prüft

Bevor man eine Mieterhöhung inhaltlich angreift, lohnt ein Blick auf die formalen Voraussetzungen. Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB muss dem Mieter spätestens drei Monate vor Baubeginn schriftlich zugehen und folgende Angaben enthalten: Art und voraussichtlicher Umfang der Baumaßnahme, voraussichtlicher Beginn und Dauer, voraussichtliche Mieterhöhung nach Abschluss sowie voraussichtliche Änderungen der Betriebskosten. Fehlt einer dieser Punkte, ist die Ankündigung formell unwirksam — und die Duldungspflicht des Mieters entfällt so lange, bis die Ankündigung nachgebessert wird.

Nach Abschluss der Arbeiten folgt die eigentliche Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB. Sie muss die tatsächlich entstandenen Kosten belegen — aufgeschlüsselt nach Gewerken, mit Belegen auf Nachfrage. Eine pauschale Bezugnahme auf die Gesamtsanierungskosten genügt nicht. Der Bundesgerichtshof hat zwar mit Urteil vom 13.10.2021 entschieden, dass keine strikte Aufteilung nach Gewerken in der Erklärung selbst erforderlich ist (Az. VIII ZR 91/20) — aber der Mieter kann Belegeinsicht verlangen, und Ungereimtheiten in der Kostenaufstellung rechtfertigen den Widerspruch. Wer eine §559-Erklärung nach einer Asbestsanierung erhält, sollte sie Zeile für Zeile prüfen: Sind die Kosten als „Beseitigung Gefahrstoff Asbest“ ausgewiesen, handelt es sich eindeutig um eine Erhaltungsmaßnahme. Erscheint dieselbe Maßnahme als „Modernisierung Bodenbelag“, ist das eine Umetikettierung, die rechtlich keinen Bestand hat.

Der Sonderfall: Wenn Asbest und Modernisierung zusammenfallen

Die Grenze wird unscharf, wenn der Vermieter die Asbestsanierung mit einer echten Modernisierung verbindet: Er erneuert gleichzeitig den Bodenbelag, dämmt die Kellerdecke oder tauscht Fenster. In diesem Fall gilt das Trennungsprinzip: Nur der Kostenanteil, der auf die echte Modernisierungsleistung entfällt, darf nach § 559 BGB umgelegt werden. Der Asbest-Beseitigungsanteil bleibt in jedem Fall außen vor.

Das klingt einfacher als es ist. In der Praxis werden solche Mischmaßnahmen häufig als Einheitsprojekt ausgeschrieben und abgerechnet. Der Vermieter hat dann rechnerisch Spielraum, die Anteile zu Ungunsten des Mieters zu gewichten. Mieter sollten in solchen Fällen explizit Belegeinsicht in die einzelnen Handwerkerrechnungen verlangen. Was eindeutig auf Schadstoffbeseitigung entfällt — Spezialentsorgung, Schutzausrüstung, luftdichte Absperrung, TRGS-519-konforme Abnahme — gehört nicht in die Modernisierungsumlage. Wenn der Vermieter diesen Anteil nicht sauber ausweist, ist die gesamte Erklärung angreifbar. Die Mietrechte bei Asbest im Überblick bieten eine Grundlage für die Beurteilung der eigenen Situation.

Ein besonderes Risiko besteht bei landeseigenen Wohnungsunternehmen, die — wie die degewo über ihre Tochterfirma degewo Technische Dienste (dTD) — Asbestsanierungen intern durchführen. Zwischen dTD und degewo besteht ein Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrag (HR-Eintrag 11.01.2010). Die dTD stellt der degewo die Sanierungsleistung in Rechnung; die degewo könnte diese Kosten theoretisch als Grundlage für eine §559-Erklärung nutzen. Ob die internen Verrechnungspreise einem Drittvergleich standhalten — also marktüblichen Sanierungskosten entsprechen — wäre im Streitfall zu prüfen. Das ist kein hypothetisches Problem: Bei ~58.847 Wohnungen unter Asbestverdacht (Drs. 19/25 368, Stand 31.12.2025) und einer Sanierungsrate von 3.453 Wohnungen im Jahr 2025 wird die Kostenfrage in den nächsten Jahren für viele Berliner Mieter konkret.

Wie Mieter eine unzulässige Mieterhöhung wirksam anfechten

Wer eine §559-Erklärung erhält und diese für unzulässig hält, sollte sofort handeln — denn das Gesetz kennt hier keine Widerspruchsfrist. Anders als bei einer Mieterhöhung nach dem Mietspiegel (§ 558b BGB) tritt die Mieterhöhung nach § 559b Abs. 2 BGB automatisch nach Ablauf von zwei vollen Kalendermonaten nach Zugang der Erklärung in Kraft, unabhängig davon, ob der Mieter widerspricht oder nicht. Wer einfach nicht zahlt, riskiert eine Kündigung. Die richtige Reaktion ist: unter ausdrücklichem Vorbehalt zahlen („Zahlung erfolgt vorbehaltlich der Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung“), damit keine Anerkennung der Höhere eingetreten ist, und gleichzeitig rechtliche Beratung suchen.

Der Widerspruch sollte mindestens folgende Punkte ansprechen: Erstens, dass es sich bei der durchgeführten Maßnahme um eine Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB handelt, nicht um eine Modernisierung nach § 555b BGB. Zweitens, dass eine Mieterhöhung nach § 559 BGB deshalb nicht zulässig ist. Drittens, bei kombinierten Sanierungen: dass die Aufteilung der Kosten auf Modernisierungs- und Erhaltungsanteile nicht nachvollziehbar ist, und dass Belegeinsicht beantragt wird. Es empfiehlt sich, den Brief per Einschreiben mit Rückschein zu senden — der Zustellnachweis kann später wichtig werden.

Mieter in Berlin können sich bei der Einschätzung und Formulierung ihres Widerspruchs an den Berliner Mieterverein (Mitgliedschaft empfohlen) oder an spezialisierten Rechtsanwaltskanzleien wenden. Der Berliner Mieterverein bietet auch eine telefonische Erstberatung an. Wer Mieter in einer der ~23.883 Wohnungen der degewo ist, für die Asbestbelastung oder -verdacht dokumentiert ist (Drs. 19/25 368), sollte im Fall einer Sanierungsankündigung frühzeitig rechtliche Begleitung suchen — vor allem dann, wenn die Ankündigung später mit einer Mieterhöhungserklärung kombiniert wird. Das Betroffene-Portal listet Anlaufstellen und direkte Kontaktmöglichkeiten zu allen Berliner Wohnungsunternehmen.

Quellen