Ihre Rechte als Mieter bei Asbest

Dokumentieren Sie den Zustand Ihrer Wohnung. Fotografieren Sie verdächtige Materialien (Bodenbeläge, Wandplatten, Rohrisolierungen). Notieren Sie, ob und wann Ihr Vermieter Sie über eine mögliche Asbestbelastung informiert hat — oder ob das nie geschehen ist. Welche Materialien typischerweise Asbest enthalten und wie Sie diese erkennen, erklärt Was ist Asbest?

Schließen Sie eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrecht ab oder treten Sie einem Mieterverein bei — bevor Sie den Vermieter kontaktieren. Die Wartezeit beträgt beim Berliner Mieterverein drei Monate, bei der Berliner MieterGemeinschaft einen Monat; Versicherungen nennen üblicherweise drei. Bei der MieterGemeinschaft ist der Rechtsschutz nur im Beitrag mit Rechtsschutzversicherung enthalten. Wenn der Streit bereits läuft, ist es zu spät. Ob der Rechtsschutz einen Streit um Asbestmaterial deckt, das schon beim Einzug verbaut war, ist offen. War die Wohnung bei der Übergabe schon mangelhaft, tritt der Versicherungsfall nach der Rechtsprechung meist mit der Übergabe ein. So steht es in den Rechtsschutz-Regeln des Berliner Mietervereins. Liegt der Versicherungsfall vor dem Ende der Wartezeit, ist der Streit in der Regel nicht gedeckt. Die Beratung gehört zur Mitgliedschaft; die Wartezeit gilt nur für den Rechtsschutz. Fragen Sie den Verein oder die Versicherung vor Beitritt oder Abschluss, wie sie Ihren Fall sehen. Was für die Wahl zwischen beidem spricht und was nicht gedeckt ist, steht unter Bevor Sie den Vermieter anschreiben.

Die Ausnahme: der akute Fall. Ist Material beschädigt — gebrochene Platten, offene Fugen, Staub nach Arbeiten am Boden —, warten Sie nicht. Dann gilt die umgekehrte Folge: erst anzeigen, dann Rechtsschutz. Ein Rechtsschutz, den Sie erst jetzt abschließen, deckt diesen Schaden in der Regel nicht mehr. Der Mangel ist dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (§ 536c Abs. 1 Satz 1 BGB); wer die Anzeige unterlässt, haftet ihm für den daraus entstehenden Schaden (Abs. 2 Satz 1). Und der Zustand wird nicht besser, während die Wartezeit läuft.

Nichts beschädigt, aber Arbeiten angekündigt? Dann warten Sie mit Ihrem Brief nicht auf den Rechtsschutz. Schicken Sie die schriftliche Anfrage aus Schritt 3 vor Beginn der Arbeiten. Kam die Ankündigung vor Ende der Wartezeit, deckt der Rechtsschutz den Streit um die Maßnahme selbst in der Regel nicht. Bei Modernisierungen gilt nach den Angaben der Berliner MieterGemeinschaft in der Regel die Ankündigung als Ursache des Streits. Bei einer Modernisierung läuft außerdem eine kurze Frist. Härtegründe müssen Sie bis Ende des Folgemonats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3 BGB). Wollen Sie wegen der Modernisierung ausziehen, können Sie außerordentlich kündigen (§ 555e BGB). Die Kündigung muss bis Ende des Folgemonats nach Zugang der Ankündigung beim Vermieter eingehen. Sie braucht die Schriftform mit Unterschrift, eine E-Mail reicht nicht (§ 568 Abs. 1 BGB).

Wie viel Zeit Sie bis zum Beginn haben, hängt von der Art der Arbeiten ab. Eine Modernisierung muss spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden (§ 555c Abs. 1 Satz 1 BGB). Das gilt nicht, wenn sie sich nur unerheblich auswirkt und die Miete nur unerheblich erhöht (Abs. 4). Eine Erhaltungsmaßnahme muss nur „rechtzeitig“ angekündigt werden (§ 555a Abs. 2 BGB). Ganz entfallen darf die Ankündigung, wenn die Einwirkung auf die Wohnung nur unerheblich ist oder die Maßnahme zwingend sofort durchgeführt werden muss.

Eine Mängelanzeige verlangt das Gesetz hier in zwei Fällen (§ 536c Abs. 1 Satz 1 BGB): wenn sich ein Mangel zeigt, und wenn die Wohnung gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr geschützt werden muss. Angekündigte Arbeiten allein sind nach dem Wortlaut keins von beidem. Ein Risiko bleibt: Das Landgericht Berlin verneint den Mangel bei unbeschädigtem Material nur, solange ein Faseraustritt weder vorliegt noch zu befürchten ist (66 S 212/18). Ob angekündigte Arbeiten einen Austritt schon befürchten lassen, beantworten die ausgewerteten Urteile nicht. Sieht ein Gericht das so, kann Sie eine unterlassene Anzeige drei Rechte kosten. Sie verlieren die Minderung und den Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 BGB. Und Sie dürfen nicht mehr fristlos kündigen, ohne dem Vermieter vorher eine angemessene Frist zur Abhilfe zu setzen. Diese drei Verluste treten nur ein, soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte (§ 536c Abs. 2 Satz 2 BGB).

Unabhängig von Ihrem Brief hat der Vermieter, der die Arbeiten veranlasst, eine eigene Pflicht (§ 5a Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 GefStoffV). Er muss der Baufirma vor Beginn schriftlich oder elektronisch alles übermitteln, was ihm zur Bau- oder Nutzungsgeschichte über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe vorliegt. Hat der Bau Ihres Hauses vor November 1993 begonnen, gilt die Vermutung „kein Asbest“ nicht (§ 11a Abs. 1 Satz 2 GefStoffV).

Eine eigene Uhr läuft daneben. Die Strafantragsfrist beginnt nicht mit dem Verdacht: § 229 StGB setzt eine eingetretene Körperverletzung voraus. Welche Tatbestände bei Asbest greifen und warum ein Verfahren trotzdem eingestellt werden kann, steht unter Das Strafverfahren; alle Fristen nebeneinander stehen unter Acht Uhren.

Fragen Sie Ihren Vermieter schriftlich per Einschreiben, ob in Ihrer Wohnung asbesthaltige Materialien verbaut sind. Über Asbest, von dem er weiß oder wissen muss, muss er Sie informieren — so das Landgericht Berlin für eine professionelle Vermieterin (Urteil vom 17.01.2018, 18 S 140/16); was das Urteil genau sagt, steht unter Muss der Vermieter von sich aus informieren? Die Antwort hält fest, was der Vermieter Ihnen mitteilt; bleibt sie aus, belegt Ihr Schreiben, dass Sie gefragt haben.

Sie können Ihre Wohnung auf eigene Kosten auf Schadstoffe untersuchen lassen. Nötig ist das in vier Lagen: bei beschädigtem Material, vor oder nach Arbeiten am Boden, wenn Ihr Vermieter einen eigenen Bericht vorlegt, und wenn in einer anderen Wohnung derselben Anlage Asbest nachgewiesen wurde (warum der Nachbarfall zählt). Ist nichts beschädigt und steht nichts an, reicht für den Anfang die schriftliche Anfrage aus Schritt 3. Ob Mieter über die Hinweispflicht hinaus Auskunft verlangen können, ist offen: Im Verfahren 65 S 209/17 hielt die Kammer die verlangte Auskunft für bereits erteilt und verneinte einen weitergehenden Anspruch für diesen Fall. Antwortet Ihr Vermieter nicht oder weicht er aus, führt deshalb nur die Materialprobe zu einer belastbaren Antwort. Wenn Sie eines beauftragen: einen unabhängigen, zertifizierten Schadstoffgutachter oder ein akkreditiertes Umweltlabor — nicht den Gutachter Ihres Vermieters. Die reine Laboranalyse einer Materialprobe kostet rund 50 bis 150 Euro. Eine Bauteilprobe mit Sachverständigen-Bericht vor Ort kostet rund 300 bis 800 Euro. Beide Spannen sind Erfahrungswerte, keine erhobenen Marktpreise; ausführlich in Asbest-Gutachten: Kosten, Beweiskraft, wer zahlt. Ob Sie das Geld ersetzt bekommen, setzt zuerst voraus, dass ein Mangel vorliegt (wann das der Fall ist); die weiteren Voraussetzungen stehen unter Schadensersatz. Bohren, brechen oder schleifen Sie asbestverdächtiges Material nie selbst an — jede mechanische Bearbeitung setzt Fasern frei. Überlassen Sie die Probenahme dem Gutachter. Kündigen Sie sie dem Vermieter schriftlich an: Die Entnahme greift in die Mietsache ein. In dem Fall, mit dem diese Recherche begonnen hat, war die Renovierung genehmigt. Hinterher warf die Vermieterseite dem Mieter dafür Sachbeschädigung vor (§ 303 StGB; AG Wedding, 14 C 250/19 — Zivilverfahren, Vorwurf der Gegenseite, keine Feststellung eines Gerichts). Was bei beschädigten Platten oder sichtbaren Faserrückständen zu tun ist, steht unter Sofortmaßnahmen für Betroffene.

Und wenn Auskunft oder Gutachten ergeben: ja, Asbest verbaut, aber unbeschädigt? Dann sind drei Dinge zu tun. Halten Sie den Zustand mit Datum fest — Fotos der Flächen, der Fugen, der Übergänge (so dokumentieren Sie richtig). Lassen Sie das Material in Ruhe: nicht bohren, nicht schleifen, nichts abziehen, keine Probe selbst abschneiden. Und schreiben Sie Ihrem Vermieter, bevor in der Wohnung gearbeitet wird — ein eigenes Gutachten ist für dieses Schreiben kein Muss. Die Anfrage aus Schritt 3 hält fest, dass Sie gefragt haben. Beschädigungen ändern die Lage sofort. Bevorstehende Renovierungsarbeiten ändern sie auch: für ein eigenes Gutachten hier; ob etwas anzuzeigen ist, klärt Schritt 2. Was zum unbeschädigten Zustand bekannt ist, steht in Asbest in der Wohnung: Was tun?

Bei geringem Einkommen hilft die Beratungshilfe (Beratungsschein vom Amtsgericht) für die anwaltliche Erstberatung. Für ein Gerichtsverfahren können Sie Prozesskostenhilfe (PKH) beantragen — im Verfahren Schork vs. Zirngast (AG Wedding, 14 C 250/19) wurde sie einem Mieter verweigert. Verlieren Sie das Verfahren, tragen Sie auch die Kosten der Gegenseite. Prozesskostenhilfe ändert daran nichts (§ 123 ZPO); eine Rechtsschutzversicherung deckt dieses Risiko je nach Vertrag.

Eine Übersicht aller Anlaufstellen — Mietervereine, Verbraucherzentrale, Schadstoffgutachter, Gesundheitsämter und ärztliche Beratung — finden Sie unter Anlaufstellen und Hilfsangebote.

Liegt ein Mangel vor, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, also automatisch: Sie müssen die Minderung nicht einklagen (§ 536 BGB); eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Einfach weniger überweisen sollten Sie deshalb trotzdem nicht. Ob und wie viel Sie mindern dürfen, lassen Sie vorher prüfen — wer zu viel einbehält, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands. Sicher dagegen ist die volle Miete unter Vorbehalt (Musterschreiben). Wie hoch die Minderung ausfällt, hängt vom Zustand des Materials ab. Die Übersicht zeigt, was Gerichte entschieden haben:

Ist etwas beschädigt, zeigen Sie es unverzüglich schriftlich an. Zeigen Sie den Mangel dem Vermieter unverzüglich an (§ 536c Abs. 1 Satz 1 BGB) — schriftlich, damit Sie es belegen können (Muster unten). Das gilt auch, wenn Sie annehmen, Ihr Vermieter wisse längst Bescheid. Im Streit müssten Sie diese Kenntnis beweisen — ein Einschreiben ist billiger als dieser Beweis. Wer die Anzeige unterlässt, haftet dem Vermieter für den daraus entstehenden Schaden (Abs. 2 Satz 1). Teurer ist die zweite Folge. Sie verlieren die Minderung und den Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 (Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 und 2). Fristlos kündigen können Sie dann erst nach einer angemessenen Frist zur Abhilfe, die erfolglos abgelaufen ist (Nr. 3). Diese drei Verluste treten nur ein, soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte.

Und wenn nichts beschädigt ist? Nicht alle Gerichte stellen dabei so klar auf den Zustand ab wie das Landgericht Berlin. Das Amtsgericht Eutin formulierte allgemein: Bei Asbest gebe es keine Wirkungsschwelle, deshalb sei „regelmäßig von einem Mangel auszugehen" (27 C 593/15, Rn. 83). Entschieden hat es allerdings einen Fall freigesetzter Fasern. Das Landgericht Berlin stellt auf den Zustand ab. Unbeschädigte Platten sind kein Mangel, solange ein Faseraustritt weder vorliegt noch zu befürchten ist (66 S 212/18). Beschädigte Platten sind grundsätzlich ein Mangel; auf eine tatsächliche Asbestbelastung der Raumluft kommt es dafür nicht an (66 S 212/18). Folgt man der Berliner Linie, gibt es bei unbeschädigtem Material keinen Mangel anzuzeigen, solange kein Faseraustritt zu befürchten ist. Ob angekündigte Arbeiten das ändern, ist offen; klären Sie im Zweifel in der Beratung, ob Sie vorsorglich anzeigen. Stehen Arbeiten am Boden an, nehmen Sie die Anfrage aus Schritt 3. Auf den Rechtsschutz warten Sie dafür nicht (Schritt 2).

Wie viel gemindert wurde. Die Quoten: 10 % für eine einzelne gebrochene Bodenplatte (Urteil vom 16.01.2013, 65 S 419/10), 20 % bei beschädigten Platten (18 S 133/15; 66 S 212/18), volle Befreiung bei Unbewohnbarkeit (AG Eutin). Die Minderung setzt kein Verschulden des Vermieters voraus (§ 536 Abs. 1 BGB). Die Anzeigepflicht aus § 536c Abs. 1 BGB bleibt davon unberührt.

Zwei Fälle, die oft falsch verstanden werden. Im Fall 66 S 212/18 hielt das Gericht die Anzeige für entbehrlich, weil die Vermieterin die Gefahr aus den konkreten beschädigten Platten kannte. Das war eine Feststellung für diesen Fall und für diesen Zeitraum; eine bloße Annahme ersetzt diesen Nachweis nicht. Im Fall 18 S 133/15 durften die Mieter mindern. Die Kammer verneinte ausdrücklich, dass das Minderungsrecht nach §§ 536b, 536c Abs. 2 BGB ausgeschlossen war. Die Mieter hatten nach dem Vortrag der Vermieterin „Kontakt" zu ihr aufgenommen, worauf sie den Bodenbelag beproben ließ. Die Kenntnis der defekten Fliesen war daher noch keine Kenntnis des Mangels; die trat erst mit der Kenntnis von der Asbestbelastung ein. Ein Freibrief, die Anzeige wegzulassen, ist keines der beiden Urteile. Kannten Sie den Mangel schon bei Vertragsschluss, regelt § 536b BGB, ob Sie mindern dürfen — eine Frage für die Beratung. Eine Analyse aller Urteile: Rechtsprechung.

Wichtig für die Höhe der Forderung: Eine Minderung wirkt nicht nur ab heute. Bestand der Mangel schon länger, können Sie zu viel gezahlte Miete grundsätzlich auch rückwirkend zurückfordern (§ 812 BGB). Die Grenze setzt die Verjährung. Die dreijährige Frist (§ 195 BGB) beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie vom Mangel erfahren haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erfahren müssen (§ 199 Abs. 1 BGB). Unabhängig von Ihrer Kenntnis endet die Verjährung für diese Rückforderung spätestens nach zehn Jahren (§ 199 Abs. 4 BGB). Über mehrere Jahre kann so eine erhebliche Summe zusammenkommen; die genaue Reichweite sollten Sie anwaltlich prüfen lassen.

Schadensersatz (§ 536a BGB)

War der Mangel schon bei Vertragsschluss vorhanden, haftet der Vermieter auf Schadensersatz auch ohne Verschulden (§ 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB). Entsteht der Mangel später, haftet er, wenn er ihn zu vertreten hat oder mit der Beseitigung in Verzug ist (Alt. 2 und 3). Voraussetzung ist in allen drei Fällen ein Mangel (wann er vorliegt). Ersetzt werden etwa Kosten für eigene Gutachten, Umzugskosten und die Mietdifferenz bei einer teureren Ersatzwohnung. Bei Gesundheitsschäden kommen Schmerzensgeld und Behandlungskosten hinzu. Bei Unbewohnbarkeit gehören die Kosten einer Ersatzunterkunft dazu: Das AG Eutin sprach sie zu, nachdem im Keller Asbestfasern freigesetzt worden waren (Urteil vom 20.06.2018, Az. 27 C 593/15).

Muss der Vermieter von sich aus informieren? (LG Berlin, 18 S 140/16)

Die Kammer nahm eine Pflicht an, von sich aus zu informieren. Im Urteil vom 17.01.2018 (Az. 18 S 140/16) wäre ein unterlassener Warnhinweis nach ihren Ausführungen eine Verletzung der Verkehrssicherungs-, Schutz- und Obhutspflichten (§§ 241, 823 BGB). Diese Vorschriften gelten für jeden Vermieter; das Gericht legt sie für eine professionelle Vermieterin aus. Daraus folgt: Die Pflicht trifft jeden professionellen Vermieter, nicht nur die beklagte Vermieterin dieses Verfahrens. Über die Hinweispflicht hat das Landgericht entschieden. Davon durfte das Amtsgericht Charlottenburg, das den Fall in erster Instanz verhandelt hatte, nicht abweichen. Zurück ging ein Teil der Sache zur Beweisaufnahme: Ein Sachverständiger sollte klären, ob in der Wohnung tatsächlich asbesthaltige Platten und Kleber verbaut waren; der Ausgang ist nicht veröffentlicht. Für eine professionelle Vermieterin führt die Kammer aus: Diese musste „spätestens bei Erlass der Asbest-Richtlinie im Jahre 1996 erkennen", dass beschädigte asbesthaltige Baustoffe Mieter gefährden können. Die beklagte Vermieterin hatte „schon auf Grund des Baualters des Gebäudes hinreichenden Anlass, ihren Wohnungsbestand daraufhin zu untersuchen, ob bei der Errichtung asbesthaltige Baustoffe verwendet wurden". Ob der zuständige Sachbearbeiter Bescheid wusste, ist nach dem Landgericht nicht entscheidend. Die beklagte Vermieterin „müsste vielmehr schlüssig darlegen, welche Ermittlungen sie durchführte und aus welchen Gründen sie die ihren Mietern drohenden Gefahren gleichwohl nicht erkennen konnte". Waren asbesthaltige Materialien verbaut, so musste sie das nach dem Urteil schon deshalb wissen, weil sie das Haus selbst gebaut hatte. Informiert der Vermieter nicht, verletzt er seine Pflicht — auch wenn kein Gesundheitsschaden eingetreten ist. Schadensersatz setzt aber einen Schaden voraus, und eine Mietminderung folgt aus der unterbliebenen Information allein nicht. Über künftige Schäden und über das Schmerzensgeld gegen die beklagte Vermieterin hatte das Amtsgericht neu zu verhandeln; die Minderungs- und Rückzahlungsklage blieb abgewiesen. Das Musterschreiben für die Anfrage steht unter Schritt 3.

Aus dem öffentlichen Recht kommt keine weitere Informationspflicht hinzu. Die Gefahrstoffverordnung (novelliert 2024/2025) verpflichtet den, der Bauarbeiten beauftragt: Er muss der ausführenden Firma Baujahr und vorhandene Erkenntnisse mitteilen (§ 5a GefStoffV). Seit dem 5. Dezember 2024 gilt zudem § 11a Abs. 1 Satz 2 GefStoffV. Bei Bauarbeiten in Gebäuden mit Baubeginn vor November 1993 darf danach nicht ohne Weiteres von Asbestfreiheit ausgegangen werden. Eine Pflicht, Mieter zu informieren, oder eine allgemeine Erkundungspflicht für Eigentümer begründet die Verordnung nicht. Die Verordnung stammt aus dem Arbeitsschutz und verschiebt die mietrechtliche Beweislast nicht automatisch. Was das für Mieter bedeutet → Auch die EU-Asbestrichtlinie 2023/2668 senkt nur den Arbeitsplatz-Grenzwert — Mieter profitieren nicht.

Wie das in der Praxis aussehen kann, zeigt ein dokumentierter Fall. Ende 2019 verschickte die degewo an Mieter im Kreuzberger Häuserblock Naunynstraße eine mehrseitige Modernisierungsankündigung. Auf Seite 6 stand „Rückbau und Entsorgung ev. schadstoffhaltiger Bauteile" — das Wort Asbest fiel nicht. Eine Mieterin fragte auf Anraten ihrer Rechtsvertreterin beim Berliner Mieterverein nach und drohte mit einem eigenen Gutachter. Erst dann legte die degewo offen, dass es sich um eine Asbestsanierung handelte. Belegstelle für Wortlaut und Ablauf ist das MieterMagazin 4/2021 des Berliner Mietervereins (Rosemarie Mieder, „Asbest – Ev. schadstoffhaltige Teile"). Enthält Ihre Ankündigung ähnliche Sammelbegriffe, fragen Sie schriftlich nach — und lassen Sie sich die Antwort schriftlich bestätigen. Naunynstraße 2019 — die ausführliche Recherche →

Deliktsrechtliche Ansprüche (§ 823 BGB)

Bei Gesundheitsschäden durch Asbest können Sie neben vertraglichen auch deliktische Schadensersatzansprüche geltend machen. Die Verjährungsfrist beginnt erst mit dem Schluss des Jahres, in dem Sie von der Schädigung und dem Schädiger Kenntnis erlangen (§ 199 Abs. 1 BGB). Unabhängig von der Kenntnis endet sie bei Verletzungen des Körpers und der Gesundheit spätestens dreißig Jahre nach der schädigenden Handlung (§ 199 Abs. 2 BGB).

Asbestbedingte Erkrankungen treten oft erst nach Jahrzehnten auf (lange Latenzzeit). Sichern Sie deshalb auch künftige Schäden — etwa durch eine Feststellungsklage, die Ihre Ansprüche für spätere Gesundheitsfolgen offenhält. Eine Hürde zeigt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs: 2014 wies er eine solche Klage als unzulässig ab (Urteil vom 02.04.2014, Az. VIII ZR 19/13). Ein Gutachten hatte das Erkrankungsrisiko als „sehr, sehr gering" und kaum über dem allgemeinen Lebensrisiko liegend eingestuft. Wie ein Gericht das Risiko bewertet, hängt am Gutachten. Das Gutachten hängt daran, was dokumentiert ist: wer was wann bearbeitet hat, mit Fotos und Daten (Beweise sichern). Warum Mieterklagen scheitern →

Verletzung des Persönlichkeitsrechts

Ein weiterer Weg setzt an der eigenen Gesundheit an, unabhängig vom Mietvertrag: Jeder Mensch hat das Recht, selbst zu entscheiden, welchen Gesundheitsgefahren er sich aussetzt. Wer nicht weiß, dass er Asbest bearbeitet, kann diese Entscheidung nicht treffen. Daraus kann eine Geldentschädigung folgen. Sie ist etwas anderes als Schmerzensgeld: Sie setzt keinen körperlichen Schaden voraus — den es bei Asbest oft jahrzehntelang nicht gibt. Sie verlangt aber einen schwerwiegenden Eingriff, der sich nicht auf andere Weise auffangen lässt. Maßgeblich sind Art, Dauer und Ausmaß der Verletzung und das Verhalten des Verantwortlichen (ständige Rechtsprechung seit BGH, Urteil vom 26.01.1971, Az. VI ZR 95/70).

Wie das in einem Asbestfall aussieht, hat eine Berliner Kanzlei im Februar 2016 beschrieben; Namen nennt sie nicht. Ein Vermieter bot eine ihm bekannt asbestbelastete Wohnung mit Mietnachlass und Baumarktgutscheinen zur Selbstrenovierung an, ohne auf die Gefahr hinzuweisen. Kläger ist der Mandant der Kanzlei: ein Helfer, der bei der Renovierung mitarbeitete, nicht der Mieter selbst. Er nahm an fünf Tagen hintereinander je acht Stunden kniend Floor-Flex-Platten ab und schliff den schwarzen Kleber mit Sandpapier — ohne jede Schutzmaßnahme. Die Kanzlei klagte auf Geldentschädigung und daneben auf Schmerzensgeld. In ihrem Beitrag schrieb sie: „Mit dieser Klage betreten wir Neuland."

Zur Einordnung: Das ist die Schilderung einer erhobenen Klage, kein Urteil. Der Beitrag nennt weder Gericht noch Aktenzeichen, und einen Ausgang dokumentiert er nicht. Hier steht deshalb kein belegter Erfolgsweg. Hier steht eine Anspruchsgrundlage, die eine Kanzlei in genau dieser Konstellation für tragfähig hielt — und die Klage darauf selbst als Neuland bezeichnet hat. Wer selbst renoviert hat, ohne informiert worden zu sein, sollte diesen Anspruch mit einer Anwältin oder einem Anwalt ausdrücklich ansprechen. Der Beitrag der Kanzlei im Internet Archive →

Modernisierung oder Erhaltung — wovon Ihr Sonderkündigungsrecht abhängt (§ 555e BGB)

Kündigt der Vermieter eine Modernisierung an, können Sie in der Regel kurzfristig kündigen — aber die Frist ist knapp. Nach Zugang der Modernisierungsankündigung haben Sie ein Sonderkündigungsrecht (§ 555e BGB). Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang folgt (§ 555e Abs. 1 Satz 2 BGB). Wirksam wird sie zum Ablauf des übernächsten Monats (Satz 1). Beispiel: Kommt die Ankündigung im September, müssen Sie bis 31. Oktober kündigen, und das Mietverhältnis endet am 30. November. Bei Maßnahmen mit nur unerheblicher Einwirkung auf die Wohnung und nur unerheblicher Mieterhöhung entfällt das Recht (§ 555e Abs. 2 BGB). Für solche Maßnahmen entfällt schon die Ankündigungspflicht (§ 555c Abs. 4 BGB). Wollen Sie ausziehen, sichern Sie zuerst Ihre Beweise — bevor Sie die Wohnung aufgeben.

Bei einer Erhaltungsmaßnahme sieht das Gesetz dieses Recht nach seinem Wortlaut nicht vor, dafür Aufwendungsersatz. Der Vermieter muss Aufwendungen, die Ihnen durch die Maßnahme entstehen, in angemessenem Umfang ersetzen und auf Verlangen Vorschuss leisten (§ 555a Abs. 3 BGB). Das Amtsgericht Schöneberg hat eine Asbestsanierung als Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB eingeordnet, nicht als Modernisierung (Urteil vom 18.02.2016, Az. 106 C 282/15; Rechtskraft aus öffentlichen Quellen nicht belegbar). Dass es dann kein Sonderkündigungsrecht gibt, ist ein Umkehrschluss aus dem Wortlaut, keine ausgewertete Rechtsprechung. § 555e Abs. 1 Satz 1 BGB knüpft das Recht an den Zugang der Modernisierungsankündigung. Was gilt, wenn das Schreiben „Modernisierung" sagt und die Maßnahme eine Sanierung ist — wie in der degewo-Ankündigung von Ende 2019? Die ausgewerteten Urteile beantworten das nicht; diese Frage gehört in eine Beratung.

Die vollständige Dokumentation — wie Berliner Vermieter mit Asbest umgehen — in der Übersicht des Berliner Asbest-Skandals.

In unseren häufigen Fragen (FAQ) finden Sie Antworten zu den wichtigsten Themen rund um Asbest und Mietrecht. Wenn Sie selbst betroffen sind, können Sie Ihren Fall vertraulich melden. Warum Beschäftigte für dieselben Fasern entschädigt werden und Mieter leer ausgehen, ist der blinde Fleck des deutschen Systems.

Vertiefende Hintergründe im Blog: warum die Gefahrstoffverordnung 2025 keine Erkundungspflicht für Eigentümer vorsieht, und wie die Justiz bei Asbestgefährdung andere Prioritäten setzt als bei Online-Delikten. Außerdem: welche gesundheitlichen Folgen eine verspätete Information haben kann, und warum die neue europäische Asbestrichtlinie Mietern nicht hilft.

Praktische Schritt-für-Schritt-Ratgeber

• Asbest in der Wohnung entdeckt — was tun? Schritt für Schritt
• Genehmigungspflicht bei Asbestarbeiten — was Mieter verlangen können
• Asbestsanierung: Wer zahlt die Kosten wirklich?
• Darf die Miete nach einer Asbestsanierung steigen?
• Asbest-Gutachten: Kosten, Beweiskraft, wer zahlt
• Asbest im Boden erkennen — Floor-Flex-Platten identifizieren