Betroffene & Handeln

Asbest in der Wohnung entdeckt — Was tun? Vier Schritte

Ist bei Ihnen nichts beschädigt, lassen Sie das Material in Ruhe und halten den Zustand mit Fotos fest. Den Vermieter fragen Sie schriftlich, sobald Ihr Rechtsschutz steht. Ist etwas gebrochen oder offen, zeigen Sie ihm den Schaden sofort an.

Sind unbeschädigte Asbestplatten in der Wohnung gefährlich?

Asbest ist dann gefährlich, wenn Fasern freigesetzt werden — durch Schleifen, Bohren, Abziehen oder andere mechanische Einwirkung auf asbesthaltiges Material. Eine 2021 veröffentlichte Laborstudie aus Turin hat das Begehen eines Vinyl-Asbest-Bodens nachgestellt, an zwei Platten, verlegt in den 1980er und 1990er Jahren. Dafür diente ein Steigeisen aus Stahl: hundert Mal aufschlagen und ziehen, in zehn Minuten. Dabei fand sie keine freie, lungengängige Faser; beim Zerbrechen und beim Abrieb mit Schleifpapier fand sie welche. Verbaute Platten bleiben aber nicht, wie sie sind. Für Flex-Platten schreibt das Bayerische Landesamt für Umwelt: „Im Laufe der Zeit werden die Platten spröde und brüchig.“ Beschädigungen ändern die Lage sofort — die gesundheitliche wie die rechtliche.

Vor den Berliner Gerichten zählt der Zustand. Das Landgericht Berlin schrieb am 17.01.2018 in einem Abschnitt der Gründe über Schadensersatz: „So lange Bodenplatten und Kleber unbeschädigt waren, bestand daher kein Mangel […]“ (Az. 18 S 140/16). Eine zweite Kammer des Landgerichts formuliert die Grenze so: Verbaute Asbestplatten sind kein Sachmangel, solange sie unbeschädigt sind und ein Austritt von Fasern weder vorliegt noch zu befürchten ist (66 S 212/18). Bei beschädigten Platten nimmt dieselbe Entscheidung grundsätzlich eine konkrete Gesundheitsgefährdung an; auf eine gemessene Raumluftbelastung kommt es dann nicht an, schon einzelne freigesetzte Fasern können gefährlich sein (66 S 212/18). Nicht alle Gerichte stellen so klar auf den Zustand ab — der Streitstand steht auf der Seite für Betroffene.

Kein Mangel heißt nicht, dass nichts zu tun ist. Im Urteil vom 17.01.2018 nahm das Landgericht Berlin außerdem an, dass eine professionelle Vermieterin ihre Mieter auf verbauten Asbest hinweisen muss (Az. 18 S 140/16, siehe Schritt 4). Im unbeschädigten Fall bleibt Ihnen wenig: die schriftliche Frage an den Vermieter, ob Asbest verbaut ist. Ob Sie eine Auskunft einklagen können, ist gerichtlich nicht geklärt. Sanieren muss Ihr Vermieter erst, wenn etwas beschädigt ist. Das ist unbefriedigend, und es ist der Stand — ausgeschrieben in der FAQ unter Bei mir ist nichts beschädigt.

Wie viele Wohnungen der landeseigenen Gesellschaften Asbest enthalten oder enthalten könnten, zeigt die Drucksache 19/25 368 (Stand 31.12.2025): Sie nennt je landeseigener Gesellschaft, wie viele Wohnungen als asbestbelastet, verdächtig oder nach Baualter geschätzt geführt werden; zusammengerechnet sind das 58.847 Wohnungen. Die Drucksache nennt Zahlen je Gesellschaft und Bezirk, keine Adressen; sie ist öffentlich über das Berliner Parlamentsarchiv abrufbar. Mieter einer landeseigenen Gesellschaft können dort nachsehen, wie viele Wohnungen ihre Gesellschaft in ihrem Bezirk als belastet, verdächtig oder geschätzt führt.

Schritt 1: Nicht anfassen — und nicht selbst sanieren

Zuerst: nichts anfassen. Asbesthaltiges Material nicht selbst entfernen, schleifen, bohren oder abziehen. Die Gefahrstoffverordnung verbietet Tätigkeiten an asbesthaltigem Material grundsätzlich, auch in privaten Haushalten. Ausnahmen gelten unter anderem für das vollständige Entfernen, für bestimmte Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten und für Analyse- und Messzwecke (§ 11 Abs. 2 GefStoffV). Für das feste Überdecken von Bodenbelägen gilt keine Ausnahme (§ 11 Abs. 3 Nr. 1). Wer trotzdem schleift oder fest überdeckt, ohne dass eine Ausnahme greift, riskiert kein Bußgeld, sondern eine Strafe (§ 24 Abs. 2 Nr. 2 GefStoffV): Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren oder Geldstrafe, bei Fahrlässigkeit bis zu einem Jahr; wer damit vorsätzlich Leben oder Gesundheit eines anderen gefährdet, bis zu fünf Jahre (§ 27 Abs. 1, 2 und 4 ChemG). Daneben können § 326 StGB (unerlaubter Umgang mit Abfällen) und § 229 StGB (fahrlässige Körperverletzung) greifen.

Die Sanierung ist Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Ausnahme für das vollständige Entfernen (§ 11 Abs. 2 Nr. 1 GefStoffV) macht die Arbeit zulässig, aber nicht zur Sache des Mieters. Einen Mangel auf eigene Veranlassung beseitigen lassen darf er nur, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 BGB). Beauftragen Sie dafür einen Betrieb mit sachkundiger Leitung und Aufsicht; dazu ist der Betrieb verpflichtet (§ 11a Abs. 5 GefStoffV; Sachkunde nach TRGS 519, Anlage 3 oder 4). Für Abbrucharbeiten braucht der Betrieb zudem eine behördliche Genehmigung, für Arbeiten im Bereich hohen Risikos eine Zulassung (§ 11a Abs. 4a und 3). Die Genehmigung ist bis zum Ablauf des 19. Dezember 2026 nachzuweisen (§ 25 Abs. 9 GefStoffV). Die Liste der zugelassenen und genehmigten Betriebe führt das Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit Berlin (LAGetSi).

Auch vermeintlich kleine Eingriffe — ein Nagel in einer möglicherweise asbesthaltigen Wandfläche, das Aufreißen alter Vinylböden — können Fasern freisetzen. Wer unsicher ist, ob ein Material Asbest enthält, sollte wissen: Mit bloßem Auge lässt sich Asbest nicht erkennen. Eine erste Einordnung nach dem Aussehen begründet höchstens einen Verdacht, Klarheit bringt erst die Laboranalyse. Probenmaterial besser nicht selbst abschneiden — die Entnahme gehört in fachkundige Hände. Wie viele Fasern Bohren oder Schleifen freisetzen, zeigen die Messwerte zur Faserfreisetzung.

Schritt 2: Zustand festhalten — und Rechtsschutz sichern

Wenn es zum Streit kommt, zählt, was Sie belegen können. Fotografieren Sie den Zustand des asbestverdächtigen Materials aus sicherer Distanz — ohne es zu berühren. Ist nichts beschädigt, fotografieren Sie die Flächen, die Fugen und die Übergänge; ist etwas beschädigt, jede Bruchstelle und jede offene Fuge. Notieren Sie Datum, Uhrzeit und Ort. Wenn möglich: Zeugen (Nachbarn, Familienangehörige) für den Zeitpunkt der Entdeckung. Alle Kommunikation mit dem Vermieter aufbewahren — Briefe, E-Mails, Vermerke über Gespräche (Datum, Inhalt, Ergebnis).

Bevor Sie den Vermieter anschreiben, sichern Sie Rechtsschutz: eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrecht oder die Mitgliedschaft in einem Mieterverein. Der Grund ist die Wartezeit. Sie beträgt beim Berliner Mieterverein drei Monate, bei der Berliner MieterGemeinschaft einen Monat; Versicherungen nennen üblicherweise drei. Bei der MieterGemeinschaft ist der Rechtsschutz nur im Beitrag mit Rechtsschutzversicherung enthalten. Ein Streit, der schon läuft, ist in der Regel nicht gedeckt. Was für Verein oder Versicherung spricht und was nicht gedeckt wird, steht auf der Seite für Betroffene unter Bevor Sie den Vermieter anschreiben. Zwei Ausnahmen: Ist Material beschädigt, warten Sie nicht — dann gilt die umgekehrte Folge, erst anzeigen (Schritt 3), dann Rechtsschutz. Und sind Arbeiten in Ihrer Wohnung angekündigt, schreiben Sie vor ihrem Beginn, ohne auf den Rechtsschutz zu warten.

Wollen Sie das Material untersuchen lassen: am besten durch ein akkreditiertes Labor (DIN EN ISO/IEC 17025). Die Probe sollten Fachkundige entnehmen. Ob der Vermieter die Kosten trägt, fragen Sie ihn in Ihrem Schreiben aus Schritt 3 gleich mit — nicht in einem eigenen Brief davor. Ergibt die Analyse Asbest und ist das Material beschädigt, können Sie die Untersuchungskosten als Schadensersatz verlangen, wenn eine der drei Voraussetzungen des § 536a Abs. 1 BGB vorliegt; welche das sind, steht in Schritt 4. Ohne Mangel scheidet dieser Schadensersatz aus. Ist nichts beschädigt und sind keine Arbeiten angekündigt, reicht für den Anfang die schriftliche Anfrage aus Schritt 3.

Schritt 3: Dem Vermieter schreiben — Anfrage oder Mängelanzeige

Wenn nichts beschädigt ist: Fragen Sie Ihren Vermieter schriftlich, ob in Ihrer Wohnung asbesthaltige Materialien verbaut sind — sobald Ihr Rechtsschutz steht. Sind Arbeiten in Ihrer Wohnung angekündigt, schreiben Sie vor ihrem Beginn, ohne auf den Rechtsschutz zu warten. Einen Mangel gibt es nach dem Berliner Urteil 66 S 212/18 bei unbeschädigtem Material nicht anzuzeigen, solange kein Faseraustritt zu befürchten ist. Ob angekündigte Arbeiten einen Austritt schon befürchten lassen, ist offen; klären Sie im Zweifel beim Mieterverein oder in einer Mietrechtsberatung, ob Sie vorsorglich anzeigen. Wollen Sie das Material untersuchen lassen, fragen Sie im selben Schreiben, ob der Vermieter die Kosten trägt. Das Musterschreiben für die Anfrage steht auf der Seite „Ihre Rechte“. Die Antwort hält fest, was der Vermieter Ihnen mitteilt; bleibt sie aus, belegt Ihr Schreiben, dass Sie gefragt haben.

Wenn etwas gebrochen, gerissen oder offen ist: Zeigen Sie den Mangel dem Vermieter unverzüglich an (§ 536c Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Gesetz schreibt keine Form vor, nur: unverzüglich. Schriftlich und mit Zugangsnachweis lässt sich die Anzeige im Streit beweisen. Auch eine E-Mail zählt; belegen müssen Sie dann, dass sie angekommen ist. Die Mängelanzeige beschreibt den Mangel konkret: wo, was, seit wann. Bitten Sie um Antwort bis zu einem Datum — das ist eine Empfehlung, keine gesetzliche Frist. Auch die Frage, ob der Vermieter die Kosten einer Analyse trägt, gehört in dieses Schreiben. Die Mängelanzeige sichert die weiteren Ansprüche: Wer sie unterlässt, verliert die Minderung und den Schadensersatz nach § 536a Abs. 1, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB). Das Musterschreiben für die Mängelanzeige steht ebenfalls auf der Seite „Ihre Rechte“.

Schritt 4: Rechte prüfen — und beraten lassen

Welche Rechte Sie haben, hängt am Zustand des Materials. Ist nichts beschädigt und kein Faseraustritt zu befürchten, gibt es nach den Berliner Urteilen nichts zu mindern; es bleibt bei der Anfrage aus Schritt 3. Prüfen lassen sollten Sie Ihren Fall in jeder Lage: beim Berliner Mieterverein oder in einer Mieterrechtsberatung.

Mietminderung (§ 536 BGB): Ist die Tauglichkeit der Wohnung gemindert, mindert sich die Miete kraft Gesetzes — ohne Frist und ohne Erklärung; eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Nach dem Landgericht Berlin gilt das bei beschädigtem Material grundsätzlich, bei unbeschädigtem nicht, solange kein Faseraustritt zu befürchten ist (66 S 212/18). Die Höhe hängt vom Grad der Beeinträchtigung ab. Das Landgericht Berlin hat 10 % für eine einzelne gebrochene Platte angenommen (Urteil vom 16.01.2013, 65 S 419/10). Bei mehreren beschädigten Platten waren es 20 % (18 S 133/15; 66 S 212/18), jeweils nach den Umständen des Einzelfalls. In Extremfällen ist auch eine vollständige Mietminderung denkbar, wenn die Wohnung aufgrund der Asbestbelastung nicht mehr bewohnbar ist (AG Eutin, Urteil vom 20.06.2018, 27 C 593/15). Alle Quoten mit Aktenzeichen stehen in der Urteilsübersicht auf der Seite „Ihre Rechte“. Bevor Sie Geld einbehalten: Erklären Sie die Minderung schriftlich, mit Prozentsatz und Grund, auch wenn das Gesetz keine Erklärung verlangt, und zahlen Sie die Miete voll weiter, ausdrücklich unter Vorbehalt. So entsteht kein Rückstand, und die Rückforderung bleibt offen — ausführlich unter Bevor Sie die Miete kürzen; das Musterschreiben zur Mietminderung hat die Vorbehaltszeile zum Übernehmen.

Schadensersatz (§ 536a BGB): Der Vermieter haftet, wenn der Mangel schon bei Vertragsschluss bestand, wenn er einen später entstandenen Mangel zu vertreten hat oder wenn er mit der Beseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 1 BGB). Voraussetzung ist in allen drei Fällen ein Mangel; ausgeschrieben steht das unter Schadensersatz auf der Seite „Ihre Rechte“. Für Gesundheitsschäden kommt daneben die Verletzung einer Hinweispflicht in Betracht (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 BGB). Im Verfahren 18 S 140/16 hatte eine Mieterin gegen die frühere und die jetzige Vermieterin auf Minderung und Rückzahlung, Schmerzensgeld und Feststellung künftiger Schäden geklagt; das Landgericht Berlin verhandelte als Berufungsgericht und verkündete sein Urteil am 17.01.2018. Die für 2005 bis 2015 verlangte Minderung und Rückzahlung blieb abgewiesen: Beschädigte Platten samt Kleber hatte die Mieterin nach eigenem Vortrag 1992 und 1999 im Wesentlichen selbst entfernt, danach lag Linoleum, und vom Boden ging keine Gesundheitsgefahr mehr aus. Das Landgericht datiert die Hinweispflicht des Vermieters auf 1996: Im Urteil ist von der „im Jahre 1996 entstandenen Pflicht“ die Rede. Ein unterlassener Warnhinweis wäre danach eine Verletzung der Verkehrssicherungs-, Schutz- und Obhutspflichten (§§ 241, 823 BGB). Ob ein einzelner Sachbearbeiter auf Vermieterseite von asbesthaltigem Material wusste, war dafür nicht entscheidend; maßgeblich war, was eine professionelle Vermieterin wissen musste. Einen Schadensersatz nach § 536a BGB lehnte das Landgericht dagegen ab, jedenfalls für die Zeit bis zur Klageerhebung. Das Landgericht hob das Urteil des Amtsgerichts teilweise auf — bei den künftigen Schäden und beim Schmerzensgeld gegen die frühere Vermieterin — und verwies die Sache insoweit an das Amtsgericht Charlottenburg zurück. Von dem, was das Landgericht zur Hinweispflicht entschieden hatte, durfte das Amtsgericht dabei nicht abweichen. Dort sollte ein Sachverständigengutachten klären, ob in der Wohnung überhaupt asbesthaltige Platten und Kleber verbaut waren; der Ausgang ist nicht veröffentlicht. Fotos allein klären das nicht, eine Materialanalyse (Schritt 2) schon.

Wenn der Vermieter saniert

Eine Asbestsanierung, die einen Mangel beseitigt, ist eine Erhaltungsmaßnahme (§ 555a Abs. 1 BGB) und rechtzeitig anzukündigen (Abs. 2). So hat es das Amtsgericht Schöneberg eingeordnet, nicht als Modernisierung (Urteil vom 18.02.2016, Az. 106 C 282/15; Rechtskraft aus öffentlichen Quellen nicht belegbar). Ohne Ankündigung darf der Vermieter nur sanieren, wenn die Arbeiten nur unerheblich auf die Wohnung einwirken oder sofort zwingend erforderlich sind (§ 555a Abs. 2 BGB). Eine feste Drei-Monats-Frist kennt das Gesetz nur für Modernisierungen (§ 555c BGB), nicht für die Erhaltung. Während der Sanierung haben Mieter Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen, die sie infolge der Sanierung machen müssen, in angemessenem Umfang, und auf Vorschuss, wenn sie ihn verlangen (§ 555a Abs. 3 BGB) — und daneben auf Mietminderung für die Dauer der Beeinträchtigung (§ 536 Abs. 1 BGB).

Was der Arbeitsschutz seit 2024 verlangt — und was nicht

Für Bauarbeiten gilt seit dem 5. Dezember 2024 die Stichtagsregel des § 11a Abs. 1 Satz 2 GefStoffV: Bei Gebäuden mit Baubeginn nach dem 31. Oktober 1993 kann in der Regel vermutet werden, dass kein Asbest vorhanden ist. Bei Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 greift diese Entlastung nicht. In solchen Gebäuden ist bei Arbeiten von Asbest auszugehen, solange keine gesicherten Erkenntnisse über die Asbestfreiheit vorliegen (BG BAU, Leitfaden, S. 10). Stichtagsregel und Leitfaden richten sich an Betriebe, die Bauarbeiten ausführen; im Mietrecht verschieben sie die Beweislast nicht automatisch.

Wer Arbeiten an einem Gebäude veranlasst — also in Auftrag gibt —, hat seit Dezember 2024 eine eigene Pflicht (§ 5a GefStoffV). Er muss dem ausführenden Betrieb vor Beginn alle ihm vorliegenden Informationen „zur Bau- oder Nutzungsgeschichte“ über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe schriftlich oder elektronisch übergeben (Abs. 1 Satz 1). Zusätzlich muss er das Baujahr des Gebäudes übermitteln; liegt es zwischen 1993 und 1996, das Datum des Baubeginns (Abs. 2). Die Pflicht besteht gegenüber dem ausführenden Betrieb, nicht gegenüber dem Mieter: Einen Auskunftsanspruch des Mieters begründet die Vorschrift nicht. Sachkunde, Zulassung und Genehmigung des ausführenden Betriebs stehen in Schritt 1.

Wann sollte eine Behörde eingeschaltet werden?

Laufen Arbeiten an asbesthaltigem Material ohne Schutzmaßnahmen — durch den Vermieter oder einen Betrieb —, ist das LAGetSi die zuständige Behörde. Es überwacht laufende Asbestarbeiten und kann bei Verstößen gegen die Gefahrstoffverordnung einschreiten (Quellen: Senatsverwaltung, Handlungsfelder und Zuständigkeiten; LAGetSi Berlin). Den Mietrechtsweg ersetzt die Behörde nicht. Die Berliner Senatsverwaltung stellt klar: „Die Einschaltung der Behörden ersetzt nicht privatrechtliche Maßnahmen zur Einhaltung vertragsrechtlicher Vereinbarungen.“ Minderung, Beseitigung und Schadensersatz bekommen Sie nur als eigene Ansprüche gegen den Vermieter; was Behörde und Mietrechtsweg leisten, steht auf der Seite für Betroffene. Haben Sie bei solchen Arbeiten Staub eingeatmet, steht das Weitere unter Asbest eingeatmet: Was hilft wirklich?

Drei Fragen zu Ihrem Fall beantwortet die Seite mit den Fragen zu Asbest in Mietwohnungen: „Bei mir ist nichts beschädigt — was gilt dann?“, „Mein Vermieter sagt: ‚Es besteht keine Gefahr.‘ Stimmt das?“ und „Muss mein Vermieter mich aktiv über Asbest informieren — oder nur wenn ich frage?“

Aktualisiert: September 2026 — Umbau nach Textprüfung: vier Schritte in der Reihenfolge der Seiten „Betroffene“ und „Ihre Rechte“, getrennt nach Zustand (unbeschädigt / beschädigt); Mietminderung und Schadensersatz am Gesetzeswortlaut (§§ 536, 536a, 536c BGB); Minderungsquoten mit Aktenzeichen; Hinweispflicht nach LG Berlin 18 S 140/16 mit Verfahrensstand; Behördenabschnitt auf das LAGetSi bei laufenden Arbeiten beschränkt. Die Verbote für Eigenleistungen stehen in § 11 GefStoffV, nicht in der TRGS 519, Verstöße sind keine Ordnungswidrigkeit (§ 22), sondern Straftat (§ 24 Abs. 2 Nr. 2 GefStoffV, § 27 ChemG); Fachbetriebe: Sachkunde statt „Zertifizierung“. Frühere Änderung: August 2026 — Korrektur: Die Drei-Monats-Frist gilt nur für Modernisierungen (§ 555c BGB). Eine Asbestsanierung, die einen Mangel beseitigt, ist Erhaltungsmaßnahme und nach § 555a Abs. 2 BGB rechtzeitig anzukündigen; Ansprüche während der Sanierung jetzt mit Normbeleg (§ 555a Abs. 3 BGB).

Quellen