Hintergrund

Asbest im Konzernbericht, Schweigen im Treppenhaus

Was Wirtschaftsprüfer wissen, steht im Konzernlagebericht. Was Anleger wissen, steht im Börsenprospekt. Was Mieter wissen — das entscheiden die Wohnungsunternehmen selbst. Und die Entscheidung ist seit 25 Jahren dieselbe.

Ein wesentliches Geschäftsrisiko

Im Jahr 2017 lässt die degewo ihren Konzernabschluss von PricewaterhouseCoopers prüfen. Im Lagebericht, den PwC testiert (Az. 0.0848797.001, S. 12), ist Asbest als wesentliches Geschäftsrisiko erfasst: „Objektrisiken aus dem Umgang mit asbesthaltigen Boden- und Wandbelägen". Das Dokument belegt, dass die degewo die Asbestbelastung ihres Bestands kannte — und berichtet, dass sie dieses Risiko bereits in mehr als 5.000 Fällen beseitigt habe.

5.000 sanierte Wohnungen. Für Wirtschaftsprüfer ist das Risikomanagement. Für die Mieter in den verbleibenden Wohnungen? Keine lückenlose Aufklärung.

Was Anleger wissen durften

Sechs Jahre früher, am 14. November 2011, bringt die Deutsche Wohnen AG einen Börsenprospekt heraus. Das Dokument ist für institutionelle Investoren gedacht — Menschen, die Aktien kaufen und damit Geld in Berliner Mietwohnungen anlegen. Sie sollen alle wesentlichen Risiken kennen. Das Wertpapierrecht verlangt das.

Auf Seite 56 des Prospekts steht unter den Risikofaktoren: Für den älteren Immobilienbestand im Portfolio — rund 49.700 Wohneinheiten, davon etwa 56 Prozent in Berlin — sei keine Untersuchung auf schädliche Umweltkontamination durchgeführt worden. Das Unternehmen räumt ein, dass erhebliche Belastungen, einschließlich asbesthaltiger Baumaterialien, möglicherweise nicht erkannt worden seien.

Auf den Seiten 170 und 171 erklärt der Prospekt dann die deutschen Asbestrichtlinien — inklusive der drei Dringlichkeitsstufen und, explizit, des Rechts der Mieter auf Mietminderung bei Dringlichkeitsstufe II und III.

Anleger wurden gewarnt: Das Portfolio wurde nicht auf Asbest untersucht. Und falls Asbest gefunden wird, haben Mieter das Recht, die Miete zu kürzen.

Öffentlich dokumentiert — aber nicht für Mieter

Im Berliner Abgeordnetenhaus ist seit dem Jahr 2000 dokumentiert, dass Zehntausende Wohnungen asbestbelastet sind. In Kapitalmarktdokumenten erhalten Wirtschaftsprüfer und Anleger detaillierte Risikoeinschätzungen — inklusive Sanierungskosten und Mietminderungsrechten. Beide Quellen sind öffentlich zugänglich — für alle, die danach suchen.

Was es nicht gibt: eine nachweisbare, systematische Information der Mieter selbst.

Die Chronologie des Berliner Asbest-Skandals zeigt, dass das keine Nachlässigkeit ist. Im April 2000 bestätigte Staatssekretär Frank Bielka in Drucksache 14/219: 14.400 degewo-Wohnungen enthalten asbesthaltige Flex-Platten. Die Entscheidung, die Mieter nicht zu informieren, fiel bewusst. Drei Jahre später wurde Bielka Vorstand der degewo.

Was die Zahlen bedeuten

Was eine Sanierung bedeutet, zeigt eine weitere Zahl: Pro Wohnung fallen rund 500 Kilogramm asbesthaltiger Abfall an (Drs. 18/20 913). Bei fast 24.000 betroffenen degewo-Wohnungen heute wären das knapp 12.000 Tonnen Sondermüll. Sanierungskosten werden in der Branche mit 10.000 bis 50.000 Euro pro Wohnung geschätzt — das ergibt eine Bandbreite von 240 Millionen bis 1,2 Milliarden Euro allein für die degewo.

Dazu kommt das Risiko potenzieller Mietminderungsansprüche. Das Amtsgericht Eutin hat 2018 eine 100-prozentige Mietminderung bei Asbestbelastung für zulässig erklärt — ein Präzedenzfall, den kein Wohnungsunternehmen ignorieren kann.

Der nationale Kontext

Das Muster beschränkt sich nicht auf die degewo. Es ist strukturell. In Deutschland gibt es kein bundesweites Asbestkataster, keine Meldepflicht für Eigentümer, keine systematische Erfassung des Asbestbestands in Gebäuden. Der Nationale Asbest-Dialog, 2016 gestartet unter den damaligen Ministern Heil und Seehofer, endete nach Einschätzung des Zentralverbands Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer „vollkommen ergebnislos". Auf Druck der Immobilienwirtschaft.

Die im Dezember 2025 in Kraft getretene Novelle der Gefahrstoffverordnung schreibt neue Schutzmaßnahmen für Arbeiten an Asbest vor — schafft aber keine Erkundungspflicht für Gebäudeeigentümer. Wer nicht sucht, findet nichts. Und wer nichts findet, muss nichts melden.

Warum wissen Investoren von Asbest, aber Mieter nicht?

Ein Wohnungsunternehmen dokumentiert Asbest als wesentliches Geschäftsrisiko — für Wirtschaftsprüfer, für Anleger. Eine nachweisbare, systematische Mieterinformation existiert nicht.

Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil vom 17. Januar 2018 (Az. 18 S 140/16) festgestellt: Vermieter, die über eine Asbestbelastung informiert sind, sind verpflichtet, ihre Mieter darüber aufzuklären. Die Unterlassung dieser Information ist eine eigenständige Pflichtverletzung — unabhängig davon, ob ein konkreter Schaden eingetreten ist.

Wer in einer betroffenen Wohnung lebt oder gelebt hat, hat Rechte. Was das konkret bedeutet und wie man sie durchsetzt, erklärt die Seite Ihre Rechte als Mieter. Eine Übersicht der relevanten Urteile findet sich unter Rechtsprechung.

Quellen