Hintergrund

Asbest im Konzernbericht, Schweigen im Treppenhaus

Was Wirtschaftsprüfer wissen, steht im Konzernlagebericht. Was Anleger wissen, steht im Börsenprospekt. Was Mieter wissen — das entscheiden die Wohnungsunternehmen selbst. Und die Entscheidung ist seit 25 Jahren dieselbe.

Ein wesentliches Geschäftsrisiko

Im Jahr 2017 lässt die degewo ihren Konzernabschluss von PricewaterhouseCoopers prüfen. Im Lagebericht, den PwC testiert (Az. 0.0848797.001, S. 12), ist Asbest als wesentliches Geschäftsrisiko erfasst: „Objektrisiken aus dem Umgang mit asbesthaltigen Boden- und Wandbelägen". Das Dokument belegt, dass die degewo die Asbestbelastung ihres Bestands kannte — und berichtet, dass sie dieses Risiko bereits in mehr als 5.000 Fällen beseitigt habe.

5.000 sanierte Wohnungen. Für Wirtschaftsprüfer ist das Risikomanagement. Für die Mieter in den verbleibenden Wohnungen? Keine lückenlose Aufklärung.

Was Anleger wissen durften

Sechs Jahre früher, am 14. November 2011, bringt die Deutsche Wohnen AG einen Börsenprospekt heraus. Das Dokument ist für institutionelle Investoren gedacht — Menschen, die Aktien kaufen und damit Geld in Berliner Mietwohnungen anlegen. Sie sollen alle wesentlichen Risiken kennen. Das Wertpapierrecht verlangt das.

Auf Seite 56 des Prospekts steht unter den Risikofaktoren: Für den älteren Immobilienbestand im Portfolio — rund 49.700 Wohneinheiten, davon etwa 56 Prozent in Berlin — sei keine Untersuchung auf schädliche Umweltkontamination durchgeführt worden. Das Unternehmen räumt ein, dass erhebliche Belastungen, einschließlich asbesthaltiger Baumaterialien, möglicherweise nicht erkannt worden seien.

Auf den Seiten 170 und 171 erklärt der Prospekt dann die deutschen Asbestrichtlinien — inklusive der drei Dringlichkeitsstufen und, explizit, des Rechts der Mieter auf Mietminderung bei Dringlichkeitsstufe II und III.

Anleger wurden gewarnt: Das Portfolio wurde nicht auf Asbest untersucht. Und falls Asbest gefunden wird, haben Mieter das Recht, die Miete zu kürzen.

Öffentlich dokumentiert — aber nicht für Mieter

Im Berliner Abgeordnetenhaus ist seit dem Jahr 2000 dokumentiert, dass Zehntausende Wohnungen asbestbelastet sind. In Kapitalmarktdokumenten erhalten Wirtschaftsprüfer und Anleger detaillierte Risikoeinschätzungen — inklusive Sanierungskosten und Mietminderungsrechten. Beide Quellen sind öffentlich zugänglich — für alle, die danach suchen.

Was es nicht gibt: eine nachweisbare, systematische Information der Mieter selbst.

Die Chronologie des Berliner Asbest-Skandals zeigt, dass das keine Nachlässigkeit ist. Im April 2000 bestätigte Staatssekretär Frank Bielka in Drucksache 14/219: 14.400 degewo-Wohnungen enthalten asbesthaltige Flex-Platten. Die Entscheidung, die Mieter nicht zu informieren, fiel bewusst. Drei Jahre später wurde Bielka Vorstand der degewo.

Was die Zahlen bedeuten

Was eine umfassende Sanierung bedeutet, zeigt die Wedding-Strangsanierung der degewo (151 Wohnungen): durchschnittlich rund 500 Kilogramm asbesthaltige Abfälle pro Wohnung (Drs. 18/20 913). Übertragen auf den heutigen degewo-Bestand von 23.883 Wohnungen inkl. Verdacht (Drs. 19/25 368) wären das rechnerisch knapp 12.000 Tonnen Sondermüll. Branchenübliche Sanierungskosten umfassender Maßnahmen werden mit 10.000 bis 50.000 Euro pro Wohnung angegeben (obere Bandbreite; reine Bodenbelagsentfernung im Leerstand liegt darunter) — daraus ergibt sich eine Bandbreite von 240 Millionen bis 1,2 Milliarden Euro allein für die degewo.

Dazu kommt das Risiko potenzieller Mietminderungsansprüche. Das Amtsgericht Eutin entschied im Juni 2018, dass eine asbestbelastete Wohnung als unbewohnbar einzustufen sein kann und der Mieter Anspruch auf volle Erstattung der Ersatzunterkunfts-Kosten hat — die Rechtsprechung erlaubt damit faktisch eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent. Ein Präzedenzfall, den kein Wohnungsunternehmen ignorieren kann.

„Eintrittsrisiko: 0 %" — eine Eigenangabe mit Folgen

Im aktuellen degewo-Konzernlagebericht 2024 (Berlin, 21. März 2025, unterzeichnet vom Vorstand Christoph Beck und Sandra Wehrmann) findet sich der Risikobericht auf S. 18–20. Unter den Objektrisiken weist die degewo eine eigene Position „Schadstoffe" aus: Schadenshöhe brutto 60.000 TEUR, Maßnahme 60.000 TEUR „in Wirtschaftsplanung erfasst", Eintrittswahrscheinlichkeit 0 %, Risikowert netto 0, Zeitraum 2025 bis 2029 (Anlage II, S. 19).

Vor dieser Tabelle steht der Erläuterungstext der degewo, wörtlich: „Die im Unternehmen aufgestellte Strategie zum Umgang mit asbesthaltigen Boden- und Wandbelägen hat sich bewährt. Im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen werden die asbesthaltigen Materialien beseitigt. Mängelmeldungen werden unverzüglich, sach- und fachgerecht erledigt." (S. 19)

Übersetzt: Das System sieht sich selbst als funktional. Bewährt. Sach- und fachgerecht.

Das ist die Eigenangabe gegenüber Wirtschaftsprüfern und Aufsichtsrat — die Bewertung, mit der ein landeseigenes Unternehmen sein Schadstoff-Risiko quantifiziert. Sie steht für den Mittelfristzeitraum 2025 bis 2029. In dieselbe Periode fallen mehrere parallele Entwicklungen, die das Asbestthema im Bestand der landeseigenen Wohnungsunternehmen neu adressieren: 23.883 Wohnungen unter Asbestverdacht im degewo-Bestand laut Drucksache 19/25 368 mit Stand 31.12.2025, die seit 1. Januar 2026 wirksame Asbestvermutung nach § 5a GefStoffV (vgl. Beitrag dazu), die Genehmigungspflicht für Abbruchtätigkeiten ab 19. Dezember 2026, der EU-Grenzwertfahrplan auf 0,002 f/cm³ bis 2029. Die Risikoposition rechnet mit 0 % Wahrscheinlichkeit zusätzlicher Kosten. Welche der externen Entwicklungen die degewo in welcher Höhe einbezogen hat, geht aus dem Bericht nicht hervor.

Was diese Selbsteinschätzung empirisch wert ist, zeigt das von der degewo ausgewiesene Asbest-Pilotprojekt im Berichtszeitraum: die Schlangenbader Straße in Berlin-Wilmersdorf. Bei der Sanierungsvorbereitung wurden „erneut asbesthaltige Fugenmassen gefunden"; das Einlagern von Mieterküchen war „in Teilen technisch nicht umsetzbar"; nachträglich wurde Asbest in Decken und Wänden festgestellt, weshalb die degewo Mieter ausdrücklich angewiesen hat, Tapeten nicht mehr selbst zu entfernen (vgl. Fall 3 und Asbest in der Küche — was das degewo-Pilotprojekt belegt). Drei dokumentierte Komplikationen in einem einzigen Block sind ein anderer empirischer Befund als die im Risikobericht ausgewiesene 0 % — und der Risikobericht erklärt nicht, wie diese beiden Bilder zueinander passen.

Zum Vergleich mit den anderen Risikopositionen im selben Bericht: „Erlösschmälerung" wird mit 70 % Eintrittswahrscheinlichkeit bewertet, „Kreditrisiko" mit 25 %, „Kostensteigerung bei Neubau und Bestandspflege" mit 25 % (Bruttoschaden 2,71 Milliarden Euro — Faktor 45 gegenüber der Schadstoff-Position), „Ausfall EDV" mit 10 %. Schadstoffe — die einzige der ausgewiesenen Positionen mit 0 %.

Die Risikopositionen im direkten Vergleich (Konzernlagebericht 2024, Anlage II, S. 18–19):

Risikoposition Schadenshöhe (brutto) Eintrittswahrscheinlichkeit Risikowert (netto)
Kreditrisiko 44,9 Mio. € 25 % 11,2 Mio. €
Erlösschmälerung 82,8 Mio. € 70 % 1,2 Mio. €
Kostensteigerung Neubau/Bestandspflege 2.710,1 Mio. € 25 % 32,3 Mio. €
Schadstoffe (Asbest) 60,0 Mio. € 0 % 0 €

Was „Maßnahme 60.000 TEUR in Wirtschaftsplanung erfasst" im Detail bedeutet — geplante Ausgaben, Vorsorgewerte, Risikoabdeckung —, erklärt der Bericht nicht. Was „Schadstoffe" inhaltlich umfasst — typischerweise neben Asbest auch PCB, künstliche Mineralfasern, Holzschutzmittel —, ist im Bericht ebenfalls nicht definiert. Die Selbstbewertung der degewo zum Schadstoff-Risiko steht in einer einzigen Spalte des Konzernlageberichts 2024: Eintrittswahrscheinlichkeit null. Restbetrag null. Bewährte Strategie.

Der nationale Kontext

Das Muster beschränkt sich nicht auf die degewo. Es ist strukturell. In Deutschland gibt es kein bundesweites Asbestkataster, keine Meldepflicht für Eigentümer, keine systematische Erfassung des Asbestbestands in Gebäuden. Der Nationale Asbest-Dialog, 2016 gestartet unter den damaligen Ministern Heil und Seehofer, endete nach Einschätzung des Zentralverbands Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer „vollkommen ergebnislos". Auf Druck der Immobilienwirtschaft.

Die im Dezember 2025 in Kraft getretene Novelle der Gefahrstoffverordnung schreibt neue Schutzmaßnahmen für Arbeiten an Asbest vor — schafft aber keine Erkundungspflicht für Gebäudeeigentümer. Ohne Pflicht, den Bestand zu untersuchen, bleibt vieles offiziell unentdeckt — und damit melde- und sanierungsfrei.

Warum wissen Investoren von Asbest, aber Mieter nicht?

Ein Wohnungsunternehmen dokumentiert Asbest als wesentliches Geschäftsrisiko — für Wirtschaftsprüfer, für Anleger. Eine nachweisbare, systematische Mieterinformation existiert nicht.

Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil vom 17. Januar 2018 (Az. 18 S 140/16) festgestellt: Vermieter, die über eine Asbestbelastung informiert sind, sind verpflichtet, ihre Mieter darüber aufzuklären. Die Unterlassung dieser Information ist eine eigenständige Pflichtverletzung — unabhängig davon, ob ein konkreter Schaden eingetreten ist.

Wer in einer betroffenen Wohnung lebt oder gelebt hat, hat Rechte. Was das konkret bedeutet und wie man sie durchsetzt, erklärt die Seite Ihre Rechte als Mieter. Eine Übersicht der relevanten Urteile findet sich unter Rechtsprechung.

Aktualisiert: Mai 2026 — Risikoposition „Schadstoffe" aus dem degewo-Konzernlagebericht 2024 (Anlage II, S. 19) ergänzt: Schadenshöhe brutto 60.000 TEUR, Eintrittswahrscheinlichkeit 0 %, Risikowert netto 0 für 2025–2029.

Quellen