Recht & Politik

Asbestvermutung 2026 — Was die neue Regel für Berliner Mieter bedeutet

Seit dem 5. Dezember 2024 gilt die Asbestvermutung: Bei Gebäuden mit Baubeginn vor November 1993 darf keine Firma ohne Nachweis von Asbestfreiheit ausgehen. Für Mieter ändert sich das Mietrecht nicht, es ändert sich die Baustelle. Ob ihr Vermieter sie über Asbest informiert, können Mieter weiterhin nirgends nachsehen.

Asbestvermutung — was genau gilt seit Dezember 2024?

Die novellierte Gefahrstoffverordnung enthält in § 11a Abs. 1 Satz 2 GefStoffV eine Vermutungsregel — allerdings in der umgekehrten Richtung, als es zunächst scheint: Bei Gebäuden mit Baubeginn nach dem 31. Oktober 1993 kann in der Regel vermutet werden, dass kein Asbest vorhanden ist. Bei allen älteren greift diese Entlastung nicht — dort ist bei Arbeiten von Asbest auszugehen, solange keine qualifizierte Analyse das Gegenteil belegt. Nicht der Verdacht muss begründet werden — sondern die Entwarnung.

Parallel dazu tritt eine Mitwirkungspflicht für Gebäudeeigentümer in Kraft. Vor Arbeitsbeginn müssen sie dem ausführenden Unternehmen alle vorhandenen Informationen zur Gebäudegeschichte zur Verfügung stellen: Baujahr, Nutzungsverlauf, bekannte Belastungen, vorhandene Gutachten. Das klingt selbstverständlich. Für Berlin ist es ein Bruch mit der bisherigen Praxis.

Was das für Berliner Mieter konkret ändert

Laut Drucksache 19/25 368 stehen in Berlin 58.847 Wohnungen landeseigener Unternehmen unter Asbestverdacht (Stichtag 31.12.2025). Allein bei der degewo sind es 23.883 Wohnungen (inkl. Verdacht) — die GESOBAU, die 2024 keine Asbest-Zahl angab, schätzt 2025 ihren Gesamtbestand auf rund 15.089 nach Baualtersklassen. Nahezu alle diese Gebäude stammen aus der Zeit vor 1993. Sie fallen unter die neue Asbestvermutung.

Für Mieter ändert sich das Mietrecht nicht. Die Vermutungsregel richtet sich an die ausführende Firma (§ 11a Abs. 1 GefStoffV). Die Pflicht, ihr das Baujahr und die vorliegenden Informationen zu geben, trifft den Auftraggeber der Arbeiten (§ 5a Abs. 1 und 2) — lässt der Vermieter arbeiten, ist er das. Wer die Miete mindern will, muss weiter eine Beschädigung oder einen drohenden Faseraustritt zeigen. Verbaute Asbestplatten sind kein Mangel, solange sie unbeschädigt sind und kein Faseraustritt vorliegt oder zu befürchten ist, so das Landgericht Berlin in einem Berliner Minderungsverfahren (66 S 212/18). Was sich ändert, ist die Baustelle: Bei einem Haus mit Baubeginn vor November 1993 darf keine Firma von Asbestfreiheit ausgehen, solange kein Nachweis vorliegt, und der Auftraggeber muss dem ausführenden Unternehmen vorher schriftlich oder elektronisch geben, was ihm vorliegt und was er in zumutbarem Aufwand aus zugänglichen Unterlagen holen kann (§ 5a Abs. 1). Wer als Mieter fragt, was der Vermieter der Firma vor den Arbeiten übergeben hat, fragt nach dieser Übergabepflicht — einen Anspruch auf Antwort gibt § 5a ihm nicht.

Mitwirkungspflicht — was Vermieter jetzt liefern müssen

Der neue § 5a GefStoffV verpflichtet Gebäudeeigentümer, vor jeder Arbeit an der Bausubstanz dem beauftragten Unternehmen folgende Informationen bereitzustellen:

Für die degewo heißt das: Die Informationen, die seit der Kleinen Anfrage 14/219 im Jahr 2000 aktenkundig sind — damals gab Staatssekretär Frank Bielka die Meldungen der sechs landeseigenen Gesellschaften weiter, zusammen rund 62.800 Wohnungen mit asbesthaltigen Floor-Flex-Platten — müssen jetzt vor jeder Bauarbeit an Fachbetriebe weitergegeben werden. Die Informationen existieren. Die Frage war immer, ob sie weitergegeben werden.

Eigenleistungen an Asbest: was verboten ist — und was nicht

Die Asbest-Verbote in § 11 der Gefahrstoffverordnung gelten auch für private Haushalte, und ebenso die Ausnahmen von diesen Verboten (§ 11 Abs. 7). Ausdrücklich verboten ist für jeden, asbesthaltige Bodenbeläge, Asbestzementdächer sowie Wand- und Deckenverkleidungen aus Asbestzement fest zu überdecken, zu überbauen oder aufzuständern (§ 11 Abs. 3). Erlaubt bleiben das vollständige Entfernen und, unter engen Voraussetzungen, Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten (§ 11 Abs. 2); wer entfernt, muss Fasern so weit wie möglich zurückhalten (Abs. 7 Satz 2). Für Mieter ist das vollständige Entfernen in der Regel kein Weg: Das asbesthaltige Material gehört zur Mietsache, und seine Sanierung ist Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), der sie einem Fachbetrieb mit Sachkunde überträgt (§ 11a Abs. 5 GefStoffV). Ein Bußgeld sieht die Verordnung für Verstöße gegen diese Verbote nicht vor: Der Katalog in § 22 verweist auf keines der Verbote in § 11. Eine Strafe sieht sie sehr wohl vor: Wer entgegen § 11 an asbesthaltigem Material arbeitet, etwa einen Bodenbelag fest überdeckt oder Putz abschleift, ohne dass eine Ausnahme greift, macht sich strafbar, auch bei Fahrlässigkeit (§ 24 Abs. 2 Nr. 2 GefStoffV). Der Rahmen: Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren oder Geldstrafe, bei Fahrlässigkeit bis zu einem Jahr; wer dabei andere gefährdet, bis zu fünf Jahre (§ 27 Abs. 1, 2 und 4 ChemG). Für die Entsorgung des Materials gilt daneben das Abfallrecht, das die Verordnung ausdrücklich unberührt lässt (§ 11 Abs. 1 Satz 2).

Für Firmen gilt mehr: Sachkunde, Anzeige, Arbeitsplan (§ 11a Abs. 1 Satz 1 Nr. 6, Abs. 4 und 5 GefStoffV) und die Technische Regel TRGS 519, die dabei zu berücksichtigen ist (§ 11a Abs. 2 Satz 3).

Die TRGS 519 ist noch nicht überarbeitet — und was das bedeutet

Die Asbestvermutung gilt. Die Mitwirkungspflicht gilt. Aber die technische Konkretisierung hinkt hinterher. Die Technische Regel für Gefahrstoffe 519 (TRGS 519) — das Regelwerk, das festlegt, wie genau mit Asbest gearbeitet werden darf — wurde zuletzt am 28. Februar 2025 geändert, aber nur punktuell. Eine umfassende Revision, die die neuen GefStoffV-Pflichten in detaillierte Arbeitsanweisungen übersetzt, liegt mit Stand September 2026 nicht vor.

Die Vermutungsregel verpflichtet die Firma auf der Baustelle: Bei Gebäuden vor 1993 muss sie von Asbest ausgehen, bis eine Analyse das Gegenteil zeigt. Den Vermieter verpflichtet sie nicht. Er muss der Firma weitergeben, was er weiß, aber nicht danach suchen (§ 5a GefStoffV). Gegenüber den Mietern gilt für ihn das Mietrecht: Ein professioneller Vermieter muss nach dem Landgericht Berlin über Asbest informieren, von dem er weiß oder wissen muss (18 S 140/16).

Was hat sich geändert — und was nicht?

Die Asbestvermutung ist eine wesentliche Änderung im deutschen Asbestrecht. Zusammen mit der neuen Genehmigungspflicht für Abbrucharbeiten (seit 20.12.2025) und dem aktualisierten BG BAU-Leitfaden entsteht ein deutlich strengerer Rahmen für den Umgang mit Asbest im Baubestand.

Nachtrag April 2026: Für die Genehmigungspflicht bei Abbrucharbeiten im niedrigen und mittleren Risikobereich gilt eine Übergangsfrist bis zum 19. Dezember 2026. Bis dahin können Betriebe ihre Abläufe anpassen (Quelle: Deutscher Abbruchverband, April 2026). Für die Asbestvermutung selbst gilt diese Übergangsfrist nicht — die Vermutungsregel gilt seit dem 5. Dezember 2024.

Was sich nicht geändert hat: Es gibt weiterhin keine ausdrückliche gesetzliche Pflicht für Gebäudeeigentümer, Mieter aktiv über eine Asbestbelastung zu informieren. Die Vermutungsregel gilt für Bauarbeiten — nicht für das Mietverhältnis. Wer in einer Wohnung mit asbesthaltigen Floor-Flex-Platten unter dem Laminat lebt, hat weiterhin keinen ausdrücklichen gesetzlichen Anspruch darauf, das zu erfahren. Das Landgericht Berlin leitet die Pflicht aus den allgemeinen Pflichten jedes Vermieters ab (§§ 241, 823 BGB) und hat 2018 entschieden: Spätestens seit der Asbest-Richtlinie von 1996 muss ein professioneller Vermieter seine Mieter über Asbest informieren, von dem er weiß oder wissen muss (Az. 18 S 140/16). Ob er es tut, kann der Mieter nirgends nachsehen; was ihm bleibt, ist die schriftliche Frage an den Vermieter. In Frankreich wäre das undenkbar: Dort dokumentiert das verpflichtende Dossier Technique Amiante den Asbeststatus jedes Gebäudes — einsehbar für jeden Mieter vor Vertragsschluss.

Für die 58.847 landeseigenen Wohnungen in Berlin, die unter Asbestverdacht stehen, gilt damit: Die gesetzliche Vermutung existiert. Die Informationslücke gegenüber den Mietern besteht fort. Die vollständige Chronologie des Berliner Asbest-Skandals zeigt, wie lang diese Lücke schon besteht.

Aktualisiert: Oktober 2026 — Intro korrigiert: Die Asbestvermutung gilt für Gebäude mit Baubeginn vor November 1993, nicht für den gesamten degewo-Bestand. Frühere Änderung: September 2026 — Korrektur: Die Vermutungsregel verpflichtet die ausführende Firma, nicht den Vermieter; seine Pflichten stehen in § 5a GefStoffV (Weitergabe) und im Mietrecht (18 S 140/16); § 11a GefStoffV verschiebt die mietrechtliche Beweislast nicht; Verstöße gegen die Asbestverbote sind keine Ordnungswidrigkeit (§ 22), sondern Straftat (§ 24 Abs. 2 Nr. 2 GefStoffV, § 27 ChemG), auch für Privathaushalte (§ 11 Abs. 7); TRGS 519 zuletzt geändert am 28.02.2025, die angekündigte Gesamtrevision ist nicht erschienen; Fundstelle der Vermutungsregel BGBl. 2024 I Nr. 384, in Kraft seit 05.12.2024. Frühere Änderung: Mai 2026 — Zahlen-Konsistenz angeglichen (rund 58.847 / rund 15.089 statt Tilden-Notation).

Quellen