Recht & Politik

Asbestvermutung 2026 — Was die neue Regel für Berliner Mieter bedeutet

Seit dem 1. Januar 2026 gilt eine gesetzliche Asbestvermutung: Bei jedem Gebäude vor dem 31. Oktober 1993 muss von Asbest ausgegangen werden, solange kein Gegenbeweis vorliegt (GefStoffV-Novelle, BGBl. I 2025 Nr. 337). Das betrifft den gesamten degewo-Bestand — und die Rechtsposition von Mietern verändert sich.

Asbestvermutung — was genau gilt seit Januar 2026?

Die novellierte Gefahrstoffverordnung führt mit § 5a GefStoffV eine Vermutungsregel ein: Wer an einem Gebäude arbeiten will, das vor dem 31. Oktober 1993 errichtet oder saniert wurde, muss davon ausgehen, dass asbesthaltige Materialien verbaut sind. Das gilt so lange, bis eine qualifizierte Laboranalyse das Gegenteil beweist. Nicht der Verdacht muss begründet werden — sondern die Entwarnung.

Parallel dazu tritt eine Mitwirkungspflicht für Gebäudeeigentümer in Kraft. Vor Arbeitsbeginn müssen sie dem ausführenden Unternehmen alle vorhandenen Informationen zur Gebäudegeschichte zur Verfügung stellen: Baujahr, Nutzungshistorie, bekannte Belastungen, vorhandene Gutachten. Das klingt selbstverständlich. Für Berlin ist es ein Bruch mit der bisherigen Praxis.

Was das für Berliner Mieter konkret ändert

Laut Drucksache 19/23 946 stehen in Berlin mindestens 29.153 Wohnungen landeseigener Unternehmen unter Asbestverdacht (Stichtag 31.12.2024). Allein bei der degewo sind es 6.736 Wohnungen — die GESOBAU verweigert seit Jahren jede Auskunft über ihren Bestand. Nahezu alle diese Gebäude stammen aus der Zeit vor 1993. Sie fallen unter die neue Asbestvermutung.

Für Mieter ändert sich die Ausgangslage: Bisher lag die Last faktisch bei ihnen — wer von Asbest wissen wollte, musste selbst suchen, selbst fragen, selbst nachweisen. Die Vermutungsregel dreht das Prinzip um. Bei einem Gebäude vor 1993 wird Asbest vermutet. Wer behauptet, es sei keines vorhanden, muss das belegen. Nicht der Mieter. Der Eigentümer.

Das stärkt die Rechtsposition bei Mietminderung und Schadensersatzforderungen. Wenn Asbest vermutet wird und der Vermieter keinen Gegenbeweis vorlegt, liegt ein Mangel vor. Die Frage ist nicht mehr, ob Asbest da ist — sondern ob der Vermieter beweisen kann, dass es nicht da ist.

Mitwirkungspflicht — was Vermieter jetzt liefern müssen

Der neue § 5a GefStoffV verpflichtet Gebäudeeigentümer, vor jeder Arbeit an der Bausubstanz dem beauftragten Unternehmen folgende Informationen bereitzustellen:

Für die degewo heißt das: Die Informationen, die seit der Kleinen Anfrage 14/219 im Jahr 2000 aktenkundig sind — damals bezifferte Staatssekretär Frank Bielka den Bestand auf rund 62.800 Wohnungen mit asbesthaltigen Floor-Flex-Platten — müssen jetzt vor jeder Bauarbeit an Fachbetriebe weitergegeben werden. Die Informationen existieren. Die Frage war immer, ob sie weitergegeben werden.

Eigenleistungen an Asbest: ab sofort ordnungswidrig

Eine weitere Konsequenz der Novelle betrifft Mieter direkt: Eigenleistungen an asbesthaltigen Materialien sind jetzt ausdrücklich ordnungswidrig. Wer in seiner Wohnung selbst Böden herausreißt, Fliesen abschlägt oder Putz abschleift, der Asbest enthält, verstößt gegen die Gefahrstoffverordnung. Bußgelder drohen.

Das klingt nach einer Einschränkung für Mieter. Es ist in Wahrheit ein Argument für sie: Wenn selbst kleinste Arbeiten an asbesthaltigen Materialien nur von zertifizierten Fachbetrieben durchgeführt werden dürfen, dann ist der Vermieter in der Pflicht, die Sanierung professionell zu organisieren — und zu bezahlen.

Warum die TRGS 519 noch fehlt — und was das bedeutet

Die Asbestvermutung gilt. Die Mitwirkungspflicht gilt. Aber die technische Konkretisierung hinkt hinterher. Die Technische Regel für Gefahrstoffe 519 (TRGS 519) — das Regelwerk, das festlegt, wie genau mit Asbest gearbeitet werden darf — wurde zuletzt im Dezember 2025 geändert, aber nur punktuell (Anlage 9: Expositions-Risiko-Matrix). Eine umfassende Revision, die die neuen GefStoffV-Pflichten in detaillierte Arbeitsanweisungen übersetzt, wird von der Bundesanstalt für Arbeitsschutz (BAuA) erst für das zweite Halbjahr 2026 erwartet.

Für Vermieter bedeutet das eine Grauzone: Die Vermutungsregel gilt, aber die technische Umsetzung ist nicht abschließend geregelt. Für Mieter bedeutet es: Die Rechtsgrundlage ist da. Die Ausrede, man habe nicht gewusst, dass Asbest vorhanden sein könnte, funktioniert bei Gebäuden vor 1993 nicht mehr.

Was hat sich geändert — und was nicht?

Die Asbestvermutung ist die größte regulatorische Veränderung im deutschen Asbestrecht seit Jahren. Zusammen mit der neuen Genehmigungspflicht für Abbrucharbeiten (seit 20.12.2025) und dem aktualisierten BG BAU-Leitfaden entsteht ein deutlich strengerer Rahmen für den Umgang mit Asbest im Baubestand.

Was sich nicht geändert hat: Es gibt weiterhin keine Pflicht für Gebäudeeigentümer, Mieter aktiv über eine Asbestbelastung zu informieren. Die Vermutungsregel gilt für Bauarbeiten — nicht für das Mietverhältnis. Wer in einer Wohnung mit asbesthaltigen Floor-Flex-Platten unter dem Laminat lebt, hat weiterhin keinen gesetzlichen Anspruch darauf, das zu erfahren — es sei denn, er fragt. In Frankreich wäre das undenkbar: Dort dokumentiert das verpflichtende Dossier Technique Asbeste den Asbeststatus jedes Gebäudes — einsehbar für jeden Mieter vor Vertragsschluss.

Für die rund 29.153 landeseigenen Wohnungen in Berlin, die unter Asbestverdacht stehen, gilt damit: Die gesetzliche Vermutung existiert. Die Informationslücke gegenüber den Mietern besteht fort. Die vollständige Chronologie des Berliner Asbest-Skandals zeigt, wie lang diese Lücke schon besteht.

Quellen