Handlungsempfehlungen
Was Sie jetzt tun können
Wichtiger Hinweis
Diese Seite bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Für eine Einschätzung Ihres Falls wenden Sie sich an den Berliner Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht, der Erfahrung mit Asbestfällen hat.
Bei mir ist nichts beschädigt — was gilt dann?
Der häufigste Fall zuerst. Die Berliner Rechtsprechung dazu ist unbequem: Sind Platten und Kleber unbeschädigt, nimmt sie für sich genommen keinen Mangel an. Für unbeschädigte Bodenfliesen sagt das der Leitsatz des Landgerichts Berlin von 2015: „Unbeschädigte asbesthaltige Bodenfliesen stellen für sich genommen keinen Mietmangel dar.“ Den Kleber nennt dieser Leitsatz nicht. Ihn trägt ein zweites Urteil derselben Kammer aus dem Jahr 2018, das die Minderungsklage abwies — wörtlich in den Gründen: „So lange Bodenplatten und Kleber unbeschädigt waren, bestand daher kein Mangel.“
Zwei Berliner Kammern, eine Linie — und nicht die Rechtslage im ganzen Land. Dieselbe Grenze zieht die Zivilkammer 66: Verbaute Asbestplatten seien kein Sachmangel, „solange diese unbeschädigt sind und ein Austritt von Asbestfasern nicht vorliegt oder zu befürchten ist“ (66 S 212/18). Ob schon unbeschädigter Asbest ein Mangel ist, beurteilen Gerichte unterschiedlich. Das Amtsgericht Eutin formulierte allgemein, bei Asbest gebe es keine Wirkungsschwelle, deshalb sei „regelmäßig von einem Mangel auszugehen“ (27 C 593/15, Rn. 83). Entschieden hat es allerdings einen Fall freigesetzter Fasern.
Maßgeblich ist der Zustand. Die Schwelle dafür ist niedrig. Eine einzige gebrochene Vinyl-Asbest-Bodenplatte genügte dem Landgericht Berlin 2013 für 10 % Minderung. Das war ein Einzelfall, keine Bemessung für Ihren. Welche Quoten Gerichte zugesprochen haben, steht in der Urteilsübersicht; was davon für Ihre Wohnung trägt, gehört in eine Beratung. Ist nichts beschädigt, fotografieren Sie die Flächen, die Fugen und die Übergänge — das ist Ihr Vergleichsbild für später. Ist etwas beschädigt, jede Bruchstelle, jede offene Fuge, jeden Kratzer. Immer mit Datum und so, dass die Fotos später tragen.
Und die Gesundheitsfrage, die darunter liegt: Gefährlich sind freigesetzte Fasern, nicht das verbaute Material. Beim natürlichen Laufverschleiß eines unbeschädigten Bodens hat eine Messreihe von 1980 nichts nachweisen können — unterhalb ihrer Nachweisgrenze sieht eine Messung allerdings auch nichts. Eine Unbedenklichkeitsschwelle kennt die Medizin nicht: Auch verhältnismäßig niedrige Asbestfaserstaub-Dosen können nach Angaben der DGUV zum Mesotheliom führen. Das ist keine Entwarnung und kein Grund zur Panik. Es ist der Grund für die Regel, die im nächsten Absatz steht.
Wenn bei Ihnen nichts beschädigt ist, bringen drei Dinge etwas: den Zustand dokumentieren, den Vermieter schriftlich fragen und den Boden in Ruhe lassen — nicht bohren, nicht schleifen, nichts abziehen. Mit der Anfrage warten Sie, bis Ihr Rechtsschutz steht; sind Arbeiten angekündigt, entscheidet der Vorlauf. Beides steht im nächsten Kasten.
Quellen — LG Berlin, Urt. v. 13.05.2015 – 18 S 140/14 (Bodenfliesen; Leitsatz nach urteile.news; der Volltext liegt dieser Recherche nicht vor); LG Berlin, Urt. v. 17.01.2018 – 18 S 140/16 (Platten und Kleber, Gründe der abgewiesenen Minderungsklage; Wiedergabe mietrechtsiegen.de, nicht amtlich); AG Eutin, Urt. v. 20.06.2018 – 27 C 593/15, Rn. 83 (Volltext; entschieden wurde ein Fall freigesetzter Fasern); Messreihe Umweltbundesamt Berlin, Berichte 1/80 (Laufverschleiß); DGUV/IFA, „Asbestverursachte Berufskrankheiten in Deutschland", S. 21 (niedrige Dosen); LG Berlin, Urt. v. 16.01.2013 – 65 S 419/10 (Quote und Leitsatz nach der Berliner MieterGemeinschaft; kein freier Volltext)
Bevor Sie den Vermieter anschreiben: Rechtsschutz sichern
Die Reihenfolge, einmal ausgeschrieben. Erstens: den Zustand dokumentieren — Fotos mit Datum, sofort, das hat keine Wartezeit. Fotos sind der Anfang, nicht der Beweis (so dokumentieren Sie richtig). Zweitens: Rechtsschutz sichern. Drittens: den Vermieter schriftlich anfragen, mit einer Frist von 14 Tagen — eine Empfehlung, keine gesetzliche Frist. Der Grund für die mittlere Stufe ist die Wartezeit. Danach folgen Gutachten und Beratung; ausgeschrieben stehen alle fünf Schritte unter Ihre Rechte als Mieter.
Schließen Sie eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrecht ab oder treten Sie einem Mieterverein bei — bevor Sie den Vermieter kontaktieren. Die Wartezeit beträgt beim Berliner Mieterverein drei Monate, bei der Berliner MieterGemeinschaft einen Monat; Versicherungen nennen üblicherweise drei. Wenn der Streit bereits läuft, ist es zu spät. Suchen Sie sich einen Fachanwalt für Mietrecht, der Erfahrung mit Asbestfällen hat.
Die Ausnahme: der akute Fall. Ist Material beschädigt — gebrochene Platten, offene Fugen, Staub nach Arbeiten am Boden —, warten Sie nicht. Dann gilt die umgekehrte Folge: erst anzeigen, dann Rechtsschutz. Der Mangel ist dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (§ 536c Abs. 1 Satz 1 BGB); wer die Anzeige unterlässt, haftet ihm für den daraus entstehenden Schaden (Abs. 2 Satz 1). Und der Zustand wird nicht besser, während die Wartezeit läuft.
Keine Ausnahme: nichts ist beschädigt, aber Arbeiten sind angekündigt. Ob hier etwas anzuzeigen ist, hängt am Mangelbegriff — und den beurteilen Gerichte unterschiedlich. § 536c Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt die Anzeige, wenn sich ein Mangel zeigt. Er verlangt sie auch, wenn eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr nötig wird. Angekündigte Arbeiten allein sind weder das eine noch das andere. Solange kein Mangel anzuzeigen ist, greifen die Folgen des Absatzes 2 nicht. Sieht ein Gericht schon im unbeschädigten Material einen Mangel, wird die unterlassene Anzeige teuer. Verloren gehen Minderung, Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 und die Kündigung ohne Fristsetzung. Und zwar soweit der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen konnte (Abs. 2 Satz 2). Was etwas bewirkt, ist die Anfrage aus Schritt 3. Wer Arbeiten veranlasst, hat vor Beginn eine Pflicht gegenüber dem ausführenden Unternehmen. Er muss ihm alle vorliegenden Informationen zur Bau- oder Nutzungsgeschichte über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe übermitteln, schriftlich oder elektronisch. So steht es in § 5a Abs. 1 Satz 1 GefStoffV; Absatz 4 erstreckt das auf private Haushalte. Diese Pflicht trifft ihn unabhängig von Ihrem Brief. Bei Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 greift die Entlastungsvermutung „kein Asbest“ nicht (§ 11a Abs. 1 Satz 2 GefStoffV).
Ob Sie den Rechtsschutz abwarten können, entscheidet der Vorlauf. Eine Modernisierung ist spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen (§ 555c Abs. 1 Satz 1 BGB). Das gilt nicht, wenn die Maßnahme sich nur unerheblich auswirkt und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt (Abs. 4). Drei Monate reichen für die kürzeste Wartezeit — einen Monat bei der Berliner MieterGemeinschaft —, nicht sicher für drei. Für Erhaltungsmaßnahmen verlangt § 555a Abs. 2 BGB nur eine rechtzeitige Ankündigung. Zwei Ausnahmen entbinden auch davon. Die erste: Die Einwirkung auf die Mietsache ist nur unerheblich. Die zweite: Die Maßnahme muss zwingend sofort durchgeführt werden. Reicht der Vorlauf nicht, schreiben Sie vor den Arbeiten — dann ohne diese Absicherung.
Eine eigene Uhr läuft daneben. Der Strafantrag hängt nicht an dieser Reihenfolge. Seine Frist beginnt jedenfalls nicht mit Ihrem Brief. Sie beginnt frühestens mit Ablauf des Tages, an dem Sie von Tat und Täter erfahren (§ 77b Abs. 2 Satz 1 StGB). Ob bei Asbest überhaupt schon eine Tat vorliegt, ist ungeklärt. Weiter unten stehen die Fristen nebeneinander: Sechs Uhren — und darunter zwei, die nicht in die Tabelle passen.
Wenn Sie zwischen beidem wählen: Der Mieterverein ist der einfachere Weg. Er berät und vertritt, die Wartezeit ist bei der Berliner MieterGemeinschaft die kürzeste, und die folgende Einschränkung betrifft ihn nicht. Sie gilt für Versicherungen: Ein Fall, dessen Anlass schon vor Vertragsschluss bekannt war, ist in der Regel nicht gedeckt. Und wer beim Abschluss nach bekannten Streitigkeiten gefragt wird, muss wahrheitsgemäß antworten. Was das für Sie bedeutet, klären Sie vorher mit dem Anbieter. Die Versicherungsbedingungen hat diese Recherche nicht ausgewertet.
Quellen — § 536c BGB (amtlicher Wortlaut); Wartezeiten nach den Angaben des Berliner Mietervereins und der Berliner MieterGemeinschaft
Bevor Sie die Miete kürzen
Wenn bei Ihnen nichts beschädigt ist, betrifft Sie dieser Kasten nicht. Ohne Mangel gibt es nichts zu mindern. Lesen Sie weiter, sobald etwas gebrochen, gerissen oder offen ist.
Dann zuerst die Bedingung. Ein Mangel senkt die Miete von selbst. Sie schulden dann nur eine „angemessen herabgesetzte Miete“ (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Vorausgesetzt, der Mangel mindert die Tauglichkeit der Wohnung nicht nur unerheblich (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). War die Kürzung berechtigt und die Höhe angemessen, entsteht kein Rückstand. Das Risiko beginnt erst, wenn sie es nicht war — und darüber entscheidet am Ende ein Gericht, im Nachhinein.
Der sichere Weg. Erklären Sie die Minderung schriftlich und zahlen Sie die Miete trotzdem voll weiter, ausdrücklich unter Vorbehalt. Dann kann kein Rückstand entstehen. Der Vorbehalt hält die Rückforderung offen. Denn wer weiß, dass er nicht zahlen muss, und trotzdem zahlt, bekommt das Geld nicht zurück (§ 814 BGB). Dass eine ausdrücklich unter Vorbehalt geleistete Zahlung nicht darunterfällt, steht nicht im Gesetzeswortlaut — es ist die praktische Folgerung daraus. Genau dafür ist der Vorbehalt da. Zurückgefordert wird später nach § 812 BGB, und dieser Anspruch verjährt. Das Musterschreiben dazu steht auf der Seite Ihre Rechte als Mieter — mit der Vorbehaltszeile zum Übernehmen.
Was geprüft werden muss — und was nicht. Die Minderung zu erklären ist der ungefährliche Teil, solange Sie voll unter Vorbehalt zahlen. Dafür ist das Musterschreiben da. Prüfen lassen müssen Sie dreierlei: den Grund — liegt überhaupt ein Mangel vor —, die Höhe und die Entscheidung, Geld einzubehalten. Prüfen kann das der Berliner Mieterverein oder eine Fachanwältin für Mietrecht. Wer die Mittel dafür nicht aufbringen kann, beantragt Beratungshilfe beim Amtsgericht am eigenen Wohnort (§§ 1, 4 BerHG). Beides zusammen geht nicht ohne Weiteres. Beratungshilfe setzt voraus, dass keine andere zumutbare Hilfe zur Verfügung steht. Eine Mitgliedschaft im Mieterverein kann genau das sein (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 BerHG).
Wer Geld einbehält und die Kürzung war nicht berechtigt, kann in Verzug geraten. Zur fristlosen Kündigung berechtigt das auf zwei Wegen. Erstens: Verzug an zwei aufeinander folgenden Terminen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a). Dabei muss der Rückstand bei Wohnraum eine Monatsmiete übersteigen (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Bei Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch gilt diese Schwelle nicht (Nr. 1 Satz 2). Zweitens: über mehr als zwei Termine ein Rückstand, der zwei Monatsmieten erreicht (lit. b). Die fristlose Kündigung lässt sich durch Nachzahlen abwenden. Für die ordentliche enthält das Gesetz keine Nachzahlungsregel — ein Umkehrschluss aus dem Wortlaut, keine ausgewertete Rechtsprechung. Ausgeschrieben stehen die Wege und ihre Grenzen unter Wenn Sie Miete einbehalten: das Kündigungsrisiko.
Quellen — §§ 536 Abs. 1 Satz 2 und Satz 3, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1, 812, 814 BGB sowie §§ 1, 4 BerHG (amtlicher Wortlaut). Dass das Gesetz für die ordentliche Kündigung keine Nachzahlungsregel enthält, ist ein Umkehrschluss aus dem Wortlaut, keine Auswertung der Rechtsprechung
Strafantrag: Wann beginnt die Frist?
Die fahrlässige Körperverletzung setzt eine eingetretene Körperverletzung voraus: „wer durch Fahrlässigkeit die Körperverletzung einer anderen Person verursacht“ (§ 229 StGB). Einen strafbaren Versuch kennt die Vorschrift nicht. Angst vor einer Erkrankung ist keine Körperverletzung: „Bloß emotionale Reaktionen auf Aufregungen … aber auch latente Angstzustände, stellen keinen pathologischen Zustand und damit keine Gesundheitsbeschädigung“ (BGH, Beschl. v. 18.07.2013 – 4 StR 168/13, Rn. 13).
Steht eine Körperverletzung fest, wird sie nur auf Antrag verfolgt (§ 230 Abs. 1 Satz 1 StGB). Ausnahme: Die Strafverfolgungsbehörde hält ein Einschreiten von Amts wegen wegen des besonderen öffentlichen Interesses für geboten. Der Antrag muss binnen drei Monaten gestellt werden (§ 77b Abs. 1 Satz 1 StGB). Die Frist beginnt mit Ablauf des Tages, an dem Sie von der Tat und vom Täter Kenntnis erlangen (§ 77b Abs. 2 Satz 1 StGB). Die Verfolgungsverjährung beträgt fünf Jahre (§ 78 Abs. 3 Nr. 4 StGB). Tritt der Erfolg erst später ein, beginnt sie erst mit diesem Zeitpunkt (§ 78a Satz 2 StGB).
Was offen ist — und warum das für Sie zählt: Wann bei Asbest die Körperverletzung eintritt, ist ungeklärt. Ob schon die Ablagerung von Fasern im Gewebe genügt oder erst ein ärztlicher Befund, ist, soweit ersichtlich, nicht entschieden. Solange das offen ist, lässt sich auch nicht sagen, wann die Fristen beginnen. Wer Beschwerden hat, sollte sie deshalb ärztlich dokumentieren lassen: Das Datum des Befundes ist der Zeitpunkt, der sich später am sichersten belegen lässt. Von ihm aus rechnet ein Fachanwalt für Strafrecht, welche Uhr in Ihrem Fall läuft. Für wen diese Uhr überhaupt läuft: Ob sie ohne Beschwerden und ohne ärztlichen Befund schon läuft, lässt sich nicht sagen. Ob bereits die Ablagerung von Fasern im Gewebe der Erfolg ist, an den sie anknüpft, hat kein Gericht entschieden. Wer einen unbeschädigten Boden und keine Beschwerden hat, hat kein Datum, von dem aus sich eine Frist rechnen ließe. Wer Beschwerden hat, lässt sie dokumentieren und bespricht mit einem Fachanwalt für Strafrecht, ob er fristwahrend Antrag stellt.
Quellen — §§ 229, 230 Abs. 1 Satz 1, 77b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1, 78 Abs. 3 Nr. 4, 78a Satz 2 StGB; BGH, Beschl. v. 18.07.2013 – 4 StR 168/13 (NJW 2013, 3383), Rn. 13
Informieren
Prüfen Sie, ob Ihre Wohnung betroffen sein könnte. Besonders Wohnungen aus den Jahren 1960 bis 1993 in Plattenbauten und Mehrfamilienhäusern sind gefährdet. Floor-Flex-Böden, Wandplatten und Rohrisolierungen können Asbest enthalten. Was eine Exposition gesundheitlich bedeuten kann, erklärt der Beitrag zu Asbestose, Latenzzeit und Symptomen. Warum eine solche Prüfung idealerweise schon vor dem Einzug erfolgt — und Mieter sie anders als Käufer nie angeboten bekommen, zeigt der Beitrag Asbest vor dem Einzug prüfen.
Dokumentieren
Fotografieren Sie verdächtige Materialien. Notieren Sie, ob Platten, Böden oder Isolierungen beschädigt sind. Halten Sie schriftlich fest, ob und wann Ihr Vermieter Sie über Asbest informiert hat — oder eben nicht. Jede E-Mail, jeder Brief, jedes Telefonat mit Datum. Was nicht schriftlich ist, müssen Sie später mit Zeugen beweisen — das gelingt seltener.
Telefonate aber nicht heimlich mitschneiden — das ist nach § 201 StGB strafbar und wurde in dem Fall, mit dem diese Recherche begonnen hat (Graunstraße, degewo, 2019), zum Gegenangriff der Vermieterseite; sie drohte dem Mieter damit im Verfahren AG Wedding, 14 C 250/19. Sicher ist: Gedächtnisprotokoll direkt nach dem Gespräch, jemanden mithören lassen und das dem Gesprächspartner ansagen, und den Inhalt anschließend per E-Mail bestätigen lassen („wie soeben besprochen …“).
Melden
Melden Sie Ihren Fall über unser Kontaktformular. Ihre Daten werden vertraulich behandelt. Jeder dokumentierte Fall verstärkt den Druck für eine systematische Aufklärung und Sanierung.
Wenn ein Auszug im Raum steht: Beweise vorher sichern
Mit der Schlüsselübergabe verlieren Sie den Zugang zum wichtigsten Beweismittel — Ihrer Wohnung. Was danach gemessen wird, sagt über Ihre Wohnzeit nichts mehr. Eine Raumluftmessung in der leeren, gelüfteten Wohnung kann als Freigabemessung nach der Sanierung geführt werden — in dem Fall, mit dem diese Recherche begonnen hat, trug der vorgelegte Prüfbericht genau diese Bezeichnung (Nr. 1121-1762, 28.03.2019; nachgezeichnet im Faktencheck). Prüfen Sie bei jedem vorgelegten Prüfbericht Datum und Bezeichnung.
Sichern Sie deshalb vor der Rückgabe: Materialprobe durch eine Fachperson (kündigen Sie die Probenahme dem Vermieter schriftlich an — die Entnahme greift in die Mietsache ein), Fotos mit Datum und Maßstab, eine Rückstellprobe des Materials — genommen von derselben Fachperson, nicht von Ihnen selbst. In dem Fall, mit dem diese Recherche begonnen hat, war die Renovierung vom Vermieter genehmigt; hinterher warf die Vermieterseite dem Mieter dafür Sachbeschädigung vor (§ 303 StGB; AG Wedding, 14 C 250/19). Solange noch kein Rechtsstreit anhängig ist, gibt es das selbständige Beweisverfahren nach § 485 Abs. 2 ZPO: Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger dokumentiert den Zustand; ein rechtliches Interesse ist anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann (Abs. 2 Satz 2). Beruft sich eine Partei im späteren Prozess auf die so erhobenen Beweise, stehen sie einer Beweisaufnahme vor dem Prozessgericht gleich (§ 493 Abs. 1 ZPO). Für eine gerichtsfeste Beweissicherung reichen Fotos allein häufig nicht.
Quellen — §§ 485 Abs. 2, 493 Abs. 1 ZPO; § 303 StGB; AG Wedding, Az. 14 C 250/19 (Zivilverfahren, Vorwurf der Gegenseite — keine Feststellung eines Gerichts); Prüfbericht Nr. 1121-1762 vom 28.03.2019 (nachgezeichnet im Faktencheck)
Eigenen Gutachter beauftragen — wann sich das lohnt
Wann ein eigenes Gutachten nötig ist: wenn Material beschädigt ist, wenn Arbeiten am Boden anstehen oder schon stattgefunden haben, wenn Ihr Vermieter einen eigenen Bericht vorlegt — oder wenn in einer anderen Wohnung derselben Anlage Asbest nachgewiesen wurde (dazu der vorletzte Absatz dieses Kastens). Ist nichts beschädigt und steht nichts an, reicht für den Anfang die schriftliche Anfrage — ein eigenes Gutachten ist dafür kein Muss. Ob Mieter über die Hinweispflicht hinaus Auskunft verlangen können, ist offen: Im Verfahren 65 S 209/17 hielt die Kammer die verlangte Auskunft für bereits erteilt und verneinte einen weitergehenden Anspruch für diesen Fall. Antwortet Ihr Vermieter nicht oder weicht er aus, führt deshalb nur die Materialprobe zu einer belastbaren Antwort. Wenn Sie eines beauftragen: einen unabhängigen, zertifizierten Schadstoffgutachter oder ein akkreditiertes Umweltlabor, nicht den Gutachter Ihres Vermieters. Zu den Kosten: Die reine Laboranalyse einer Materialprobe liegt bei etwa 50–150 €; eine Bauteilprobe mit Sachverständigen-Bericht vor Ort kostet rund 300–800 €. Beide Spannen sind Erfahrungswerte, keine erhobenen Marktpreise. Die Probe sollten Sie nicht selbst nehmen — unsachgemäße Entnahme setzt Fasern frei und schwächt den Beweiswert.
Bestehen Sie darauf, dass alle Räume mit gleichem Bodenbelag beprobt werden. Bei einer Teilbeprobung ist die Belastung in den nicht-beprobten Räumen schwerer zu belegen — auch wenn dort dieselben Platten liegen. In einem Berliner Verfahren genügten dem Gericht Fotos und ein Wohnungsgrundriss, um weitere Schadstellen substantiiert vorzutragen (LG Berlin, Az. 66 S 212/18). Eine vollständige Beprobung erspart Ihnen diesen Umweg.
Ein Fund in der Nachbarwohnung ist Ihr Anlass, selbst beproben zu lassen. Floor-Flex-Platten und Bitumenkleber wurden gebäudeweise verlegt, nicht wohnungsweise ausgesucht. Wurde in einer anderen Wohnung derselben Anlage Asbest nachgewiesen oder dort bereits saniert, ist das ein Anhaltspunkt, mit dem Sie beim Vermieter schriftlich nachfragen können. Der Berliner Mieterverein hält in seinem Merkblatt fest: „Bei asbesthaltigen Baustoffen … sind fast immer alle Mieter des Hauses betroffen.“ Sprechen Sie mit Ihren Nachbarn.
Quellen — Berliner Mieterverein, Merkblatt Asbest; LG Berlin, Az. 66 S 212/18 (Fotos und Grundriss als substantiierter Vortrag; Verkündungsdatum strittig); LG Berlin, Az. 65 S 209/17 (Hinweisbeschluss — Auskunft für bereits erteilt gehalten, weitergehender Anspruch für diesen Fall verneint); Kostenspannen: Erfahrungswerte, keine erhobenen Marktpreise (Asbest-Gutachten — Kosten, Beweiskraft, wer zahlt)
Was eine negative Raumluftmessung nicht zeigt
Wenn Ihr Vermieter eine negative Raumluftmessung vorlegt und behauptet, alles sei sicher: Bei beschädigten Asbestplatten kommt es nach dem Landgericht Berlin nicht „auf eine tatsächliche Asbestbelastung in der Raumluft“ an (Az. 66 S 212/18). Asbest wird nicht ständig freigesetzt — eine Momentaufnahme der Raumluft sagt nichts über das Material in Böden, Wänden oder Klebern. Fragen Sie deshalb nach dem Zustand des Materials, nicht nach der Luft. Faktencheck: was eine negative Raumluftmessung zeigt →
Wichtig: Nicht selbst entfernen!
Versuchen Sie niemals, asbesthaltige Materialien selbst zu entfernen, zu schleifen oder zu beschädigen. Bohren, Schleifen, Fräsen und das Abziehen von Belägen setzen Fasern frei; wie viel, hängt vom Material und vom Verfahren ab. Kontaktieren Sie einen zertifizierten Schadstoffsanierer. Bei großflächig beschädigten Platten oder Staub nach Arbeiten am Boden wenden Sie sich an die Bauaufsicht Ihres Bezirks. Sie kann bei verletzter Instandhaltungspflicht einschreiten. Das Gesundheitsamt berät zusätzlich, wenn Sie Beschwerden haben. Wie stark die Freisetzung je nach Tätigkeit ausfällt — vom Tapetenabreißen bis zum Abschleifen von Fliesenkleber —, zeigen die gemessenen Faserwerte je Tätigkeit.
Vermieter kontaktieren
So kontaktieren Sie Ihren Vermieter
Egal ob degewo, Gewobag, HOWOGE oder privater Vermieter — fordern Sie Auskunft über Asbestbelastung immer schriftlich an — und erst, wenn die ersten beiden Schritte erledigt sind: dokumentieren und Rechtsschutz sichern. Nur so können Sie Ihre Anfrage im Streitfall belegen.
Schriftlich anfragen
Der dritte Schritt der Reihenfolge — dokumentieren und Rechtsschutz stehen davor. Kontaktieren Sie Ihren Vermieter per E-Mail oder Einschreiben. Fragen Sie konkret: „Sind in meiner Wohnung asbesthaltige Materialien verbaut?" Setzen Sie eine Frist zur Beantwortung — 14 Tage sind eine Empfehlung, keine gesetzliche Frist. Was Vermieter darauf antworten und was daraus folgt, steht bei den häufigsten Fragen. Musterschreiben und Details →
Alles dokumentieren
Speichern Sie jede Kommunikation. Notieren Sie Datum, Inhalt und Gesprächspartner — auch bei Telefonaten. Mündliche Zusagen sind im Streitfall schwer zu beweisen.
Keine Reaktion?
Bei landeseigenen Wohnungsunternehmen: Wenden Sie sich an die Ombudsstelle der landeseigenen Wohnungsunternehmen. Bei privaten Vermietern: Berliner Mieterverein oder Rechtsberatung.
Vorsicht: „Schadstoffhaltige Bauteile" in der Modernisierungsankündigung
Bekommen Sie eine Modernisierungsankündigung mit Formulierungen wie „ev. schadstoffhaltige Bauteile", „belastete Baumaterialien" oder „kontaminierte Bauteile"? Im Berliner Wohnungsbestand vor 1993 ist das regelmäßig der Sammelbegriff für Asbest. Schreiben Sie schriftlich zurück: „Handelt es sich um asbesthaltige Materialien?" — und verlangen Sie eine schriftliche Antwort. Die Antwort ist Ihr Beweismittel: falls Ihr Vermieter verneint und sich später Asbest bestätigt, oder falls er weiter ausweicht. Ein dokumentiertes Beispiel: Naunynstraße 2019 — wie die degewo das Wort Asbest aus ihrer Modernisierungsankündigung ließ →
Vier Wege, die für Mieter in Betracht kommen
Es gibt nicht „die“ zuständige Behörde. Mehrere können gleichzeitig zuständig sein, und sie leisten Unterschiedliches. Die Senatsverwaltung führt sieben Zuständigkeiten, darunter Abfall- und Immissionsschutzrecht. Für Mieter sind die folgenden vier die praktisch wichtigen:
- Bauaufsicht Ihres Bezirks — für den Zustand des Gebäudes und die Instandhaltungspflicht des Eigentümers (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 BauO Bln). Voraussetzung für eine Meldung: Kenntnis des Eigentümers über schwach gebundenen Asbest oder über beschädigte asbesthaltige Bauteile — und er kommt seiner Pflicht nachweislich nicht nach. Sie brauchen also den Schriftwechsel mit ihm. Erst schreiben, dann melden.
- LAGetSi, das Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit — für laufende Arbeiten, die nicht fachgerecht ausgeführt werden. Das Landesamt überwacht Fach- und Sachkunde, Zulassungen und die Arbeitsbedingungen auf Asbestbaustellen. Der ausführende Betrieb muss Tätigkeiten mit Asbest spätestens eine Woche vor Beginn anzeigen (§ 11a Abs. 4 Satz 1 GefStoffV); unterhalb einer Exposition von 1.000 Fasern je Kubikmeter gilt die Pflicht nicht (Abs. 6). Bei der Meldung verlangt: Ort, Zeitraum, ausführende Firma — und möglichst Fotos.
- Gesundheitsamt Ihres Bezirks — die Gesundheitsämter beraten bei gesundheitlichen Beschwerden oder Beeinträchtigungen durch Umweltschadstoffe; der umweltbezogene Gesundheitsschutz gehört zu ihren Ordnungsaufgaben.
- Polizei Berlin, LKA 336 (Umweltkriminalität) — wenn ein Straftatverdacht im Raum steht, etwa unerlaubter Umgang mit Abfällen (§ 326 StGB). Das ist ein Offizialdelikt: Die Staatsanwaltschaft ermittelt von Amts wegen. Einen Strafantrag müssen Sie dafür nicht stellen. Schnell melden: späte Anzeigen erschweren die Ermittlung.
Der Satz, den Sie sich merken sollten: Die Einschaltung einer Behörde ersetzt den Mietrechtsweg nicht. Mietminderung, Beseitigung und Schadensersatz gibt es nur zivilrechtlich. Behördenweg und Mietrechtsweg laufen nebeneinander, nicht nacheinander.
Quelle — Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen — Zuständige Behörden; Meldung asbesthaltiger Bauteile; Meldung nicht fachgerechter Tätigkeiten
Sechs Uhren, die nebeneinander laufen
Sechs Zeitspannen stehen in dieser Tabelle. Sie gehören zu verschiedenen Wegen und beginnen an verschiedenen Tagen. Für eine Mieterin mit unbeschädigtem Boden sind die ersten beiden Zeilen einschlägig. Die vierte und die fünfte betreffen nur, wer Miete einbehält — ausgeschrieben stehen sie unter Wenn Sie Miete einbehalten: das Kündigungsrisiko. Die dritte und die sechste gehören zum Strafrecht und stehen im Kasten oben. Ob sie ohne Beschwerden und ohne Befund überhaupt zu laufen begonnen haben, ist ungeklärt.
| Wofür |
Wie lange |
Ab wann sie läuft |
Wenn sie abläuft |
| Antwortfrist an den Vermieter |
14 Tage |
Zugang Ihres Schreibens |
Nichts von selbst — die Frist ist eine Empfehlung, keine gesetzliche. Sie belegt aber, dass Sie gefragt haben |
| Wartezeit beim Mieterverein oder in der Rechtsschutzversicherung |
1 bis 3 Monate |
Beitritt oder Vertragsschluss |
Erst danach ist der Fall gedeckt. Läuft der Streit vorher, ist es zu spät |
| Strafantrag wegen fahrlässiger Körperverletzung |
3 Monate |
Ablauf des Tages, an dem Sie von Tat und Täter erfahren (§ 77b Abs. 2 Satz 1 StGB) |
Der Antrag ist verloren — sie beginnt aber erst, wenn eine Körperverletzung eingetreten ist (§ 229 StGB). Wann das bei Asbest der Fall ist, ist ungeklärt: siehe den Kasten oben |
| Nachzahlung im Räumungsverfahren |
2 Monate |
Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) |
Die fristlose Kündigung bleibt wirksam |
| Sperre nach einer geheilten Kündigung |
2 Jahre |
Der vorangegangenen Kündigung, die auf diesem Weg unwirksam geworden ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB) |
Innerhalb der zwei Jahre wirkt die Nachzahlung kein zweites Mal |
| Verfolgungsverjährung der fahrlässigen Körperverletzung |
5 Jahre |
Erst mit dem Eintritt des Erfolgs, wenn er später eintritt als die Tat (§ 78a Satz 2 StGB) — und wann das bei Asbest ist, ist ungeklärt |
Eine Verfolgung ist ausgeschlossen |
Zwei Fristen stehen nicht in dieser Tabelle. Die 30 Tage aus dem Musterschreiben zur Mietminderung setzen Sie selbst; sie sind eine Empfehlung, keine gesetzliche Frist. Und die Verjährung der Rückforderung zu viel gezahlter Miete (§ 812 BGB) beginnt nicht am Zahltag. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie vom Mangel erfahren haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erfahren müssen (§ 199 Abs. 1 BGB); die Frist selbst dauert drei Jahre (§ 195 BGB).
Quellen — §§ 77b Abs. 2 Satz 1, 78 Abs. 3 Nr. 4, 78a Satz 2 StGB; §§ 195, 199 Abs. 1, 569 Abs. 3 Nr. 2, 812 BGB (amtlicher Wortlaut); Wartezeiten nach den Angaben des Berliner Mietervereins und der Berliner MieterGemeinschaft