Recht & Politik

Asbest-Gutachten — Kosten, Beweiskraft, wer zahlt

Die Laboranalyse einer Asbest-Materialprobe kostet nach Anbieterangaben rund 50 bis 150 Euro pro Probe, ohne Probenahme vor Ort. Welches Gutachten Sie brauchen, hängt davon ab, was Sie beweisen wollen.

Welche Asbest-Gutachten gibt es?

Wer in einer Mietwohnung Asbest vermutet oder bereits einen Befund hat, stößt auf vier gängige Gutachtenformen, die sich in Methodik, Preis und Beweiskraft unterscheiden. Jede beantwortet eine andere Frage.

Was kostet ein Asbest-Gutachten?

Die Preise schwanken nach Region, Umfang und Sachverständigem. Zur Orientierung dienen Erfahrungswerte aus öffentlichen Preisangaben gewerblicher Anbieter (keine Berliner Preiserhebung, abgerufen September 2026):

Bei ein bis drei Materialproben kostet die reine Laboranalyse zusammen rund 50 bis 450 Euro, ohne Probenahme vor Ort.

Wer zahlt das Gutachten?

Ein privat beauftragtes Gutachten zahlt zunächst, wer es bestellt.

Wenn der Mieter das Gutachten beauftragt und es einen Mangel belegt, etwa beschädigtes asbesthaltiges Material, kann er die Kosten als Schadensersatz verlangen (§ 536a Abs. 1 BGB). Für den Schadensersatz genügt eine von drei Voraussetzungen: Der Mangel bestand schon bei Vertragsschluss, der Vermieter hat ihn zu vertreten, oder der Vermieter ist mit der Beseitigung in Verzug. Ohne Mangel scheidet dieser Schadensersatz aus: Unbeschädigte Asbestplatten sind nach dem Landgericht Berlin kein Mangel, solange ein Austritt von Asbestfasern weder vorliegt noch zu befürchten ist (Az. 66 S 212/18). Ein selbst beauftragtes Gutachten lässt sich dann nicht über § 536a BGB ersetzen. Das Amtsgericht Eutin sprach einer Mieterin, deren Vermieter einen Mangel zu vertreten hatte, unter anderem die Kosten für ein Gutachten (650 Euro) und für Materialproben (170 Euro) zu (Az. 27 C 593/15). Die Quittung für das eigene Gutachten aufheben, mit einer Mängelanzeige verschicken und die Kosten in einer Schadenersatzklage geltend machen.

Wenn der Vermieter das Gutachten beauftragt — etwa weil er auf die Mängelanzeige reagiert —, trägt er die Kosten selbst. Eine Umlage auf die Miete nach § 559 BGB scheidet im Kern aus, weil die Beseitigung eines Mangels Instandhaltung ist und nicht regelhaft als Modernisierung gilt.

Im Gerichtsverfahren bestimmt das Gericht die Kostentragung mit dem Urteil: Die Kosten des Rechtsstreits trägt die unterliegende Partei (§ 91 ZPO). Vorher kann das Gericht das Gerichtsgutachten davon abhängig machen, dass die Partei, die den Beweis antritt, einen Vorschuss für die Auslagen innerhalb einer bestimmten Frist zahlt. Zahlt sie nicht fristgerecht, unterbleibt das Gutachten — es sei denn, sie zahlt so rechtzeitig nach, dass das Verfahren dadurch nicht verzögert wird (§§ 379, 402 ZPO). In einem Berliner Mietstreit, in dem Mieter einen Austritt von Asbestfasern behaupteten, betrug der Vorschuss 1.500 Euro; eine Zahlungsfrist von zwei Wochen hielt der BGH dort nach Lage des Falles für „unverhältnismäßig kurz und deshalb unwirksam“ (BGH, Beschluss vom 10.05.2016, Az. VIII ZR 97/15). Gewinnt der Mieter einen Prozess um Mietminderung oder Schadensersatz vollständig, trägt der Vermieter die Gerichtskosten und die gesetzlichen Anwaltsgebühren beider Seiten (§ 91 ZPO). Zu den Gerichtskosten gehört auch die Vergütung des gerichtlichen Sachverständigen (§ 1 GKG, Kostenverzeichnis Nr. 9005). Ob die Kosten eines Gutachtens, das eine Partei vor dem Prozess selbst beauftragt hat, zu den Kosten des Rechtsstreits gehören, sagt § 91 ZPO nicht. Gewinnt und verliert jede Seite teilweise, werden die Kosten verhältnismäßig geteilt oder gegeneinander aufgehoben (§ 92 Abs. 1 ZPO).

Für den degewo-Bestand sind asbesthaltige Flex-Platten aktenkundig seit 2000: Nach der Senatsantwort vom 1. April 2000 waren sie in 14.400 degewo-Wohnungen eingebaut (KA 14/219). Zum 31.12.2025 nannte der Senat 23.883 degewo-Wohnungen mit Asbestbelastung oder Asbestverdacht, davon 16.967 mit Verdacht (Drs. 19/25 368).

Welches Gutachten brauche ich für eine Mietminderung?

Ob Sie mindern können, hängt am Zustand des asbesthaltigen Materials; einen Mangel müssen Sie nachweisen. Verbaute Asbestplatten sind nach dem Landgericht Berlin kein Mangel, solange sie unbeschädigt sind und ein Austritt von Asbestfasern weder vorliegt noch zu befürchten ist (Az. 66 S 212/18, unter Verweis auf Az. 18 S 140/16). Bei beschädigten Platten ist nach dem Urteil 66 S 212/18 dagegen grundsätzlich eine konkrete Gesundheitsgefährdung anzunehmen, und dann kommt es auf eine gemessene Asbestbelastung in der Raumluft nicht an.

Das Amtsgericht Eutin sah am 20.06.2018 in der Freisetzung von Asbestfasern im Keller einen Mangel, der das gemietete Haus einer Mieterin unbewohnbar machte (Az. 27 C 593/15). Es sprach ihr die Kosten ihrer Ersatzunterbringung zu; für die Zeit, in der das Haus unbewohnbar war, schuldete sie keine Miete.

Im dokumentierten Fall eines degewo-Mieters führte die von der degewo mandatierte Kanzlei 2019/2020 vor Gericht eine negative Raumluftmessung als Beweis an, die am 28. März 2019 in seiner leerstehenden Wohnung gemacht worden war; zuvor hatten Materialproben der degewo und des Mieters Asbest bestätigt (Raumluftmessung und Materialproben im degewo-Fall).

Für eine Mängelanzeige und die Mietminderung folgt aus dem Maßstab des Landgerichts Berlin (Az. 66 S 212/18): Die Materialprobe zeigt, ob Asbest verbaut ist, und die Laboranalyse ist preiswert; Fotos beschädigter Stellen zeigen den Zustand des Materials. Für den Nachweis des Mangels ist nach dem Landgericht Berlin keine Raumluftmessung nötig, wenn die Asbestplatten beschädigt sind.

Welche weiteren Schritte nach einem Gutachten anstehen, beschreibt die Schritt-für-Schritt-Anleitung für Betroffene; die rechtlichen Ansprüche im Detail erklärt die Seite „Ihre Rechte als Mieter“.

Wo finde ich Sachverständige für Asbest?

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige listet das bundesweite IHK-Sachverständigenverzeichnis. Das einschlägige Sachgebiet heißt „Schadstoffe in Innenräumen und an Gebäuden“. Für reine Laboranalysen sind akkreditierte Labore relevant; die Akkreditierung erfolgt durch die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) nach DIN EN ISO/IEC 17025.

Vor der Beauftragung sollten Sie prüfen, ob der Sachverständige nach TRGS 519 sachkundig für Probenahme ist. Wer in einer asbestbelasteten Wohnung selbst eine Probe nimmt, riskiert Faserfreisetzung.

Aktualisiert: September 2026 — Textprüfung: Preisangaben nach Belegen berichtigt; Erstattung der Gutachtenkosten an einen Mangel gebunden (§ 536a BGB); Maßstab des Landgerichts Berlin zu unbeschädigtem Material berichtigt (66 S 212/18); Prozesskosten nach §§ 91, 92 ZPO, Auslagenvorschuss und Privatgutachten als Parteivortrag ergänzt.

Quellen